Udgangspunktet i lejeloven er, jf. lejelovens § 97, at det er lejeren, der har pligt til at opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser eller krav efter § 98 kan sendes til. Lejerens adresse efter fraflytning har stor betydning, såfremt udlejer skal sende sit fraflytningskrav til lejer. Udlejer har 2 uger til at fremsende kravet til lejer, og efter ældre retspraksis gjaldt at udlejer kunne overholde fristen, ved blot at fremsende kravet til lejers sidst kendte adresse, som typisk var den netop fraflyttede.
Efter nutidig retspraksis er det dog således, at hvis udlejer tidligere har korresponderet med lejer på en e-mail, eller hvis lejer har oplyst et telefonnummer eller et faxnummer, så har udlejer pligt til at rette henvendelse til lejer via disse kommunikationsmetoder og forespørge om en adresse, hvortil indsigelser/krav efter lejelovens § 98 kan fremsættes.
Gør udlejer ikke dette, risikerer udlejer at miste retten til at fremsætte et fraflytningskrav i anledning af lejers manglende vedligeholdelse eller misligholdelse af lejemålet.
Det er efter gældende retspraksis usikkert hvornår og i hvilket omfang udlejer skal bestræbe sig på at finde lejer, for ikke at risikere at miste sit fraflytningskrav. Udlejer skal formentligt forsøge at finde lejer via folkeregisteret, eller hvor udlejer har en e-mail eller andet på lejeren, forsøge at kontakte lejer via denne.
På baggrund af retspraksis må vi anbefale en udlejer, at
- Fremsende fraflytningsopgørelsen til det lejedes adresse med henblik på, at dette videresendes til lejeren som følge af en anmeldt flytning til Post Nord
- Eftersøge lejers nye adresse via folkeregisteret
- kontakte lejer på e-mail, telefonnummer eller fax, i tilfælde af at lejer har oplyst sådanne kontaktinformationer, med henblik på at få oplyst den adresse, hvortil henvendelse omkring et lejeistandsættelseskrav kan fremsendes eller alternativt fremsende kravet via e-mail eller fax.
- Udlejer opfordres ligeledes til i lejekontrakten at indskrive i standardlejekontraktens § 11, at lejers manglende oplysning af adresse medfører, at udlejers frist i lejelovens § 98, stk. 2 suspenderes indtil lejer af egen drift har oplyst en postadresse, hvortil udlejer kan fremsende istandsættelseskrav.
- Yderligere opfordres udlejer til i lejekontrakten at udvide 2-ugers fristen i lejelovens §98, stk. 2 til 6 uger.
Hvis nærværende artikel giver anledning til spørgsmål, er du naturligvis velkommen til at rette henvendelse til advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen eller advokat Henrik Roslev Østergaard.
Kontakt en ekspert på området
