En ny afgørelse fra Vestre Landsret fastslår, at en indsigelse mod opsigelse af et boliglejemål ikke kan ske pr. mail – selv hvis udlejer kvitterer for modtagelsen. Afgørelsen understreger væsentligheden ved at forstå reglerne for skriftlighedskravet i både almenlejeloven og lejeloven for både udlejere og lejere.
Kan indsigelse mod opsigelse sendes på mail?
Det korte svar er nej.
Vestre Landsret har i denne afgørelse taget stilling til, om en lejer gyldigt kan gøre skriftlig indsigelse mod en opsigelse på mail, og hvilken betydning den aftalte kommunikation har i den forbindelse.
Sagen vedrørte en lejer, der gjorde indsigelse mod en skriftlig opsigelse ved at sende en mail til udlejer, da dette tidligere har været deres indbyrdes kommunikationsvej. Lejeren modtog samme dag en automatisk kvittering for modtagelsen, men indsigelsen blev ikke sendt som fysisk brev. Landsretten fastslog, med henvisning til tidligere praksis, at dette ikke opfyldte lovens krav, hvorfor lejeren tabte retten til at få prøvet sin indsigelse.
Hvad indebærer skriftlighedskravet i lejeloven?
Efter både lejeloven– og almenlejelovens regler er der indsat et skriftlighedskrav, der skal overholdes af både lejere og udlejere. Dette krav understreger, at visse centrale meddelelser i lejeforhold fortsat er underlagt strenge formkrav, og at parterne ikke kan fravige disse ved aftale. Det gælder navnlig, at hverken udlejers opsigelse, lejerens indsigelse hertil eller udlejers påkrav kan anses for gyldigt fremsat ved digitale dokumenter, men fortsat skal ske ved fysisk fremsendelse. Dette gælder uanset man har aftalt digital kommunikation.
Overordnet skal udlejers opsigelse følge disse kriterier:
- Opsigelsen skal afgives skriftligt (fysisk brev).
- Den skal klart angive begrundelsen for opsigelsen.
- Den skal indeholde information om lejerens mulighed for at gøre skriftlig indsigelse mod opsigelsen.
Bemærk, at det ikke er en udtømmende liste.
En lejers indsigelse til opsigelsen skal overholde følgende kriterier:
- Indsigelsen skal være fremsat senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.
- Indsigelsen skal afgives skriftligt (fysisk brev).
Selv hvis de ovennævnte kriterier er opfyldt, kan særligt udlejers opsigelse alligevel anses som ugyldig, hvis ikke den overholder de formelle krav.
Formalitetskrav – en hyppig faldgrube
Udover reglerne om skriftlighedskravet er det for udlejere særligt vigtigt at overholde de formelle krav. Selv hvis udlejer opfylder skriftlighedskravet og fremsender pr. brev, kan en eventuel opsigelse alligevel anses som ugyldig, hvis ikke den overholder formalitetskravene.
I retspraksis er det fastslået, at opsigelser kan blive ugyldige, hvis udlejeren ikke opfylder sin vejledningspligt korrekt. Det gælder f.eks. i situationer, hvor udlejer alene har oplyst lejer om muligheden for at gøre indsigelse, uden udtrykkeligt at fremhæve, at en sådan indsigelse skal fremsættes skriftligt. I sådanne tilfælde anses opsigelsen ikke for at opfylde de formelle krav, og opsigelsen kan derfor tilsidesættes.
Konsekvensen af ikke at overholde formalitetskravene er ugyldighed, hvorfor processen må begynde forfra. Dette gælder, selv i tilfælde hvor opsigelsen eller påkravet materielt set ville have været berettiget efter lovgivningens regler.
Hvad siger landsretten?
Der blev i landsretsafgørelsen (trykt i TBB2026.176) lagt særligt vægt på skriftlighedskravet, udlejers vejledningsforpligtelse og om den automatiske kvittering for modtagelsen gav lejeren rimelig grund til at anse indsigelsen for gyldigt fremsendt.
Lejeren gjorde gældende, at udlejer burde have oplyst nærmere om, hvordan kravet om skriftlighed skulle forstås – herunder at det krævede fysisk brev.
Det afviste Landsretten og fastslog, at det er tilstrækkeligt, at udlejer blot oplyser, at lejer kan gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger, som anført i loven. Der er ikke krav om yderligere vejledning om, hvad skriftlighed indebærer – herunder at indsigelsen skal sendes som brev. Landsretten fandt derfor, at udlejeren havde opfyldt sin vejledningspligt.
Hvad betyder dommen i praksis?
Afgørelsen bekræfter, at både skriftligheds- og formalitetskravene i både almenlejeloven og lejeloven håndhæves strengt – også i en tid, hvor digital kommunikation ellers er normen.
For lejere betyder det, at en indsigelse mod opsigelse skal sendes som fysisk brev, hvis den skal være gyldig.
For udlejere understreger afgørelsen, at vejledningspligten har klare grænser – og at en standardoplysning om skriftlig indsigelse er tilstrækkelig.
Kontakt en ekspert på området
Er du i tvivl om en opsigelse er gyldig eller har spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at kontakte os.
Vores specialister i lejeret rådgiver både lejere og udlejere om reglerne i lejeloven og hjælper med at sikre, at alle formkrav overholdes.
Læs om hvordan vi kan hjælpe inden for lejeret her
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
