Istandsættelse ved fraflytning – hvad gør jeg?

Du kan ikke aftale, at din lejer ved sin fraflytning skal sætte lejemålet i bedre stand end det var ved indflytningen. Der er en del regler, du skal være opmærksom på, hvis du vil gøre et istandsættelseskrav gældende over for lejeren.

Vedligeholdelse – hvad kan du forlange?

Tidligere kunne udlejer og lejer frit aftale, at lejer skulle nyistandsætte et lejemål ved fraflytning, hvis lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Sådan er det ikke længere.

I juli 2015 trådte en ny lejelov i kraft. Loven skulle blandt andet dæmme op for, at mange lejere fik store regninger til istandsættelse, når de fraflyttede et lejemål, selvom de kun havde boet der i kort tid, og lejemålet stod i pæn stand.

I dag er udgangspunktet stadig, at en lejer aldrig kan komme til at sætte lejemålet i bedre stand end det var ved indflytningen. Derudover er det – hvad mange måske ikke ved – udlejer der, som udgangspunkt, står for den fulde vedligeholdelse af lejemålet, både indvendigt og udvendigt med undtagelse af fornøden udskiftning af nøgler og låse. Som udlejer har du dog stadig mulighed for at pålægge lejeren en del af vedligeholdelsespligten i lejekontrakten, normalt den indvendige vedligeholdelse.

Indvendig vedligeholdelse betyder ikke, at lejer skal vedligeholde alt i lejemålet og skal aflevere et nyistandsat lejemål ved fraflytning.

I lejelovens forstand betyder indvendig vedligeholdelse løbende ”maling, hvidtning og tapetsering”. Alt andet er pr. definition udvendig vedligeholdelse, også selvom det er indenfor i lejemålet. Lejer skal ikke betale for nye hårde hvidevarer eller faste installationer, medmindre lejer har ødelagt dem ved mislighold eller det er aftalt, at lejer har overtaget vedligeholdelsen af disse. Dette kan aftales i de såkaldt småhuse.

Udlejer kan ikke kræve, at lejer sliber gulve, hvis ikke de er misligholdt med ridser. En gang lak vil som regel være nok.

Derudover kan udlejer heller ikke kræve, at lejemålet istandsættes medmindre, at det trænger til vedligeholdelse.

Hvor lang tid skal en lejer have boet i et lejemål, før du kan kræve istandsættelse?

Der er tale om en konkret vurdering, hvor man blandt andet kigger på, hvor lang tid lejer har boet i lejemålet, og om det ud fra lejemålets stand, er rimeligt, at lejer skal istandsætte boligen. Den stand lejemålet var i ved indflytning, er afgørende for, hvor meget vedligeholdelse man kan kræve, når de flytter. Derfor er det også en rigtig god idé, at du sørger for at dokumentere lejemålets stand ved indflytning. Gerne ved at gennemfotografere lejemålet.

Ud fra tidligere domme, kan man konkludere, at efter en periode på cirka fem år, hvor der ikke er blevet malet og tapetseret, er lejer forpligtiget til at betale udgifterne til det. Har lejer boet i kortere tid, må der formentlig ske en fordeling af udgifterne til istandsættelsen.

Læs også: Afgørelse i Ankenævnet: Lejer slap for at istandsætte

Skal du afholde et fraflytningssyn?

Udlejer du mere end én lejebolig, skal du afholde et syn i forbindelse med lejers fraflytning. Vi har skrevet en artikel om de ting, du skal være opmærksomhed på i forbindelse med et flyttesyn. Artiklen om flyttesyn kan du læse her.

Depositum og inddrivelse

Har du som udlejer udgifter til istandsættelse af lejemålet på grund af lejers misligholdelse af sin vedligeholdelsesforpligtelse, kan og bør det modregnes i lejers depositum. Istandsættelseskravet skal opkræves ved almindelig inkasso inddrivelse, som starter med et brev til lejer.

Du behøver ikke istandsætte, selvom lejer betaler for det

Det er ikke nødvendigt at istandsætte lejemålet, for at kravet om istandsættelse kan gøres gældende. Lejer betaler for sin manglende overholdelse af sin vedligeholdelsesforpligtelse, og hvis lejemålet eksempelvis efterfølgende lejes ud som beset, men oprindeligt blev lejet ud som nyistandsat, giver det god mening, at lejer skal betale for forringelsen.

Hvis I ikke kan blive enige

Opstår der uenighed om lejers vedligeholdelsesforpligtelse, bør sagen i regulerede kommuner indbringes for Huslejenævnet og i ikke-regulerede kommuner indbringes sagen for boligretten hurtigst muligt. I regulerede kommuner er nogle huslejenævn indstillede på at lave en hurtig besigtigelse, og i de tilfælde, er det bevismæssigt en fordel, at lejemålet ikke istandsættes inden.

Hensynet til, at genudlejning kan ske hurtigst muligt, er tungtvejende. Sker der ikke en hurtig besigtigelse, bør du i stedet dokumentere lejemålets stand ved at tage billeder af lejligheden, samt få en sagkyndig vurdering og et fagkyndigt tilbud på udgifterne til istandsættelse.

Har du de ting i orden, kan og bør du genudleje med det samme, for at begrænse dit tab i lejeindtægter. Ender det med en sag, er det sådan, at lejer skal dokumentere lejemålets stand ved indflytning, mens udlejer skal dokumentere lejemålets forringede stand ved fraflytning.