Afgørelse i Ankenævnet: Lejer slap for at istandsætte

Gå tilbage

Afgørelse i Ankenævnet: Lejer slap for at istandsætte

Lejer slap for at istandsætte

Ankenævnet for Huslejenævnene i København har den 7. marts 2019 truffet en afgørelse, der har skabt debat blandt fagfolk i branchen. Sagen drejede sig om, hvorvidt en udlejer kunne kræve et lejemål istandsat, da lejer fraflyttede lejemålet efter en 18 måneders boperiode. Parterne havde i lejekontrakten aftalt, at lejer skulle stå for den indvendige vedligeholdelse.

Hvad indebærer det, at lejer har den indvendige vedligeholdelse?

Lejer skal som udgangspunkt aflevere det lejede i samme stand som det blev modtaget, med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde. Ofte har parterne imidlertid aftalt i lejeaftalen, at lejer overtager den indvendige vedligeholdelse. Det vil sige, at lejer har pligten til at foretage løbende indvendig vedligeholdelse for at imødegå den forringelse der skyldes slid og ælde. Denne vedligeholdelse skal ske ”så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter”. Men hvor ofte er vedligeholdelse så påkrævet? Og hvad med udgangspunktet om, at lejer skal aflevere det lejede i samme stand, som det blev modtaget? Det er nogle af de ting som afgørelsen omhandler.

Læs også:  Istandsættelse efter lejers fraflytning – hvad gør jeg?

Sagen i korte træk

I den pågældende sag havde lejer overtaget lejemålet nymalet og med nyslebne gulve. Det stod klart, at lejer ikke havde afleveret det lejede i samme stand, som det blev modtaget, idet lejer blandt andet ikke havde malet. Udlejer krævede derfor et relativt beskedent beløb på kr. 7.500,00 til dækning af maling af lejemålet.

Lejer var dog af den opfattelse, at han ikke skulle istandsætte lejemålet. Da istandsættelse kun skal ske så ofte, som det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, mente lejer ikke, at han skulle hæfte for istandsættelse efter en beboelse på kun 18 måneder.

Ankenævnets afgørelse

Flertallet på 3 ud af 5 ankenævnsmedlemmer stemte for, at lejer ikke havde misligholdt lejemålet, og at der efter en konkret vurdering endnu ikke var behov for maling.

Ved afgørelsen henviste ankenævnsmedlemmerne til en række generelle bemærkninger, hvor de fortolkede lejelovens istandsættelsesprincip i henhold til ”Vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme”. Her lagde ankenævnsmedlemmerne blandt andet vægt på, at istandsættelsesbehovet skal vurderes fra flade til flade, og at der skal tages hensyn til, hvor længe lejer har boet i det lejede. Derudover henviste ankenævnsmedlemmerne til daværende minister Carsten Hansens udtalelse om, at en lejer typisk kun skal male det lejede hver 3-4 år, hvis lejer har modtaget lejemålet nymalet. Flertallet bestemte derfor, at udlejer ikke kunne kræve istandsættelse af lejer.

Mindretallet på 2 ankenævnsmedlemmer stemte for at godkende udlejers istandsættelseskrav, da lejer ikke havde afleveret det lejede i samme stand, som han modtog det. Mindretallet bemærkede i øvrigt, at ”Vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme”, samt en ministers udtalelser, ikke vægtes højere end loven eller gældende retspraksis, og derfor skulle ankenævnet holde sig til lovens ord.

Hvad betyder det for udlejere?

Afgørelsen er interessant og har skabt debat, da den reelt fastslår, at en lejer kan flytte ind i et nymalet lejemål, og aflevere det lejede i en ringere stand end det blev modtaget, uden at lejer hæfter for forringelsen. Herefter må udlejer bære omkostningen til maling, inden den næste lejer flytter ind.

Afgørelsen giver anledning til usikkerhed om retstilstanden, da den lægger en omkostning over på udlejer, som parterne havde aftalt skulle bæres af lejer. Afgørelsen strider mod lejelovens bestemmelse om, at en lejer, der har overtaget den indvendige vedligeholdelse skal efterlade lejemålet i samme stand, som det blev modtaget uden fradrag af slid og ælde.

Det forventes, at sagen indbringes for boligretten, da den er principiel. Hvis afgørelsen er startskuddet til en ny måde at fortolke istandsættelsesbehovet ved fraflytning på, bør udlejere om muligt tage højde for denne mulige omkostning i deres budgetter for lejemål.

Derudover medfører afgørelsen, at udlejninger af kortere varighed (1-2 år) kan blive særdeles omkostningstunge for udlejer og dermed uinteressante. Udlejer vil desuden fremover skulle overveje om et lejemål skal istandsættes inden indflytning, eller om det i stedet skal overlades til indflyttende lejer, der i så fald må overtage et uistandsat lejemål.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til artiklen, eller vil vide mere om dine muligheder for at kræve istandsættelse ved lejers fraflytning, er du altid velkommen til at kontakte os.

 

Kontakt en ekspert på området

Advokat og partner (H)

rew@wtc.dk 
T  +45 48 22 00 40
D +45 48 22 00 44

Advokat og partner (H)

M  hro@wtc.dk
T  +45 48 22 00 40
D +45 44 34 50 59

Få mere viden

5 ting du bør vide, før du bliver udlejer

Vil du leje ét eller flere lejemål ud, er det vigtigt at kende lejeloven. Ellers risikerer du at ende i problemer med lejere eller med en tur i Huslejenævnet. Nedenfor er fem gode råd til dig, der går med overvejelser om at blive udlejer.

Læs mere »

Hvordan laver jeg et lejepåkrav?

Når lejer ikke betaler sin husleje, skal der fremsendes en rykker til lejer, hvilket i lejeretlige termer kaldes et ”lejepåkrav”. Men hvordan laver man et lejepåkrav? Og hvilke oplysninger skal lejepåkravet indeholde?

Læs mere »