Hvordan håndterer du mangler ved dit byggeri?

Opførelse af et byggeri er en kompliceret, tidskrævende proces, der er reguleret af mange regler – både skrevne og uskrevne. Det er derfor desværre almindeligt, at et byggeri er behæftet med mangler i større eller mindre omfang.

Hvornår foreligger der en mangel?

Det er ikke ualmindeligt, at bygherre og entreprenør ikke kan blive enige om, hvorvidt et forhold udgør en mangel, og hvordan en evt. mangel skal afhjælpes.

Et byggeri skal altid udføres fagmæssigt korrekt, så det opfylder det gældende bygningsreglement, gældende branchevejledninger, anvisninger, almene normer og standarder. Det gælder både for selve håndværket – dvs. udførelsen af byggeriet – men også for kvaliteten mv. af de materialer, som entreprenøren bruger til udførelse af entreprisen.

Eksempler på mangler:

• Arbejdet er udført, men det er ikke udført korrekt.
• Det anvendte materiale er ikke af tilstrækkelig kvalitet til at sikre byggeriets funktionalitet, holdbarhed, udseende mv.
• Arbejdet er ikke udført.
• Arbejdet er opført i strid med bygningsreglementet eller håndværksmæssigt ukorrekt.

Nogle mangler konstateres først efter ibrugtagning, da de ikke kunne ses eller konstateres ved afleveringen – skjulte mangler.

Entreprenøren har som udgangspunkt afhjælpningsret- og -pligt og skal derfor som udgangspunkt afhjælpe mangler ved et byggeri uden mulighed for merbetaling fra bygherre.

Læs også: Hvorfor skal entrepriseaftaler være skriftlige

Hvad er konsekvenserne ved, at byggeriet lider af mangler?

Hvis der konstateres, mangler ved et byggeri, kan bygherre – afhængig af, hvor alvorlige manglerne er – risikere, at bygningen ikke fungerer hensigtsmæssigt, og/eller ikke kan tages i brug, før manglerne er afhjulpet. Der er også ofte en risiko for, at byggeriets levetid nedsættes som følge af manglen.   

Da der ofte er ekstraomkostninger forbundet med at afhjælpe mangler ved et byggeri, er det i praksis ikke ualmindeligt, at entreprenøren ikke er enig i, at der foreligger en mangel, eller ikke mener, at ansvaret for manglen ligger hos entreprenøren.

Som udgangspunkt vil ansvaret for manglen enten ligge hos entreprenøren som en udførelsesfejl, eller – hvis en rådgiver (f.eks. en ingeniør) har projekteret byggeriet – hos din rådgiver som følge af en projekteringsfejl.

Hvad kan bygherre gøre, hvis der konstateres, mangler ved byggeriet?

Jo tidligere en mangel bliver konstateret, jo lettere er det at få afhjulpet manglerne. Derfor er det en god idé løbende at kontrollere og gennemgå entreprenørens arbejde under opførelsen af byggeriet. Det er vigtigt at reagere med det samme og reklamere over for entreprenøren, hvis bygherren får mistanke om, at byggeriet er behæftet med en mangel, eller bliver gjort opmærksom herpå f.eks. af en rådgiver. 

Entreprenøren har som udgangspunkt ret til selv at afhjælpe manglen. Mangler må derfor ikke udbedres af andre entreprenører, før den entreprenør, der har lavet arbejdet, har haft ”rimelig tid” til at afhjælpe manglen. Hvis ikke entreprenøren afhjælper manglen inden for rimelig tid, er bygherren som udgangspunkt berettiget til at få manglen afhjulpet af en anden for entreprenørens regning.

Hvad er ”rimelig tid”?

Det afhænger af manglens karakter, hvor lang tid entreprenøren skal have til at udbedre en mangel. Hvis f.eks. et tag skal lægges om, skal entreprenøren have længere tid end hvis det blot er en enkelt inddækning, der er udført forkert. Det kan ofte betale sig at spørge en byggerådgiver, hvor lang tid det typisk tager at udbedre et bestemt forhold, inden reklamation med frist sendes til entreprenøren eller håndværkeren.

Hvis ikke entreprenøren mener, at der foreligger en mangel?

Hvis bygherren og entreprenøren er uenige om hvorvidt et forhold er en mangel, skal bygherren dokumentere, at forholdet er mangelfuldt.

Manglen må derfor ikke udbedres før beviset for, at der er tale om en mangel, er sikret. Hvis manglen afhjælpes inden dokumentation herfor foreligger, er det nærmest umuligt at få entreprenøren til at betale omkostningerne forbundet med afhjælpningen.

I praksis vil det være svært alene ud fra billeder taget af bygherren at dokumentere, at der foreligger mangler, selvom det sommetider kan være nok til at løfte bevisbyrden. Generelt er det dog altid en god idé løbende at tage fotografier af byggeriet under opførelsen, da der herved sikres en dokumentation, der muligvis senere kan bruges.

Hvis der opstår en tvist mellem bygherren og entreprenøren om, hvorvidt der er tale om mangler, skal der gennemføres syn og skøn ved Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed eller som isoleret bevisoptagelse ved de almindelige domstole. Skønsmanden udarbejder en skønserklæring, der som udgangspunkt bliver lagt til grund ved afgørelsen af sagen. ’

Hvis håndværkeren er medlem af en forening, kan der være mulighed for at indbringe sagen for et ankenævn.