Når du som forbruger indgår aftale med en håndværker eller entreprenør om byggearbejde, vil aftalen ofte være omfattet af AB Forbruger – et sæt standardvilkår, der regulerer rettigheder og pligter mellem dig som forbruger og bygherre og entreprenøren, der skal opføre din kommende bolig.
AB Forbruger er et såkaldt ”agreed document” som er forhandlet mellem byggeriets parter, offentlige myndigheder og Forbrugerrådet. Ved at anvende AB Forbruger som grundlag for din entrepriseaftale, er du sikker på, at dit byggeri opføres på et nogenlunde afbalanceret regelsæt, der sikrer dine rettigheder.
Du skal være opmærksom på, at den version af AB Forbruger, som du anvender er den ”rigtige”, dvs. ikke en som er ændret med andre regler af entreprenøren.
Hvad skal du være opmærksom på før, under og efter byggeriet?
Her får du et overblik over de vigtigste regler, så du ved, hvad du skal være opmærksom på før, under og efter byggeriet.
Hvornår gælder AB Forbruger?
AB Forbruger gælder for aftaler om byggearbejder for forbrugere, der overstiger kr. 3.000, og når det er aftalt mellem parterne, at det skal anvendes. Hvis ikke der står i aftalen, at AB Forbruger skal anvendes, gælder reglerne derfra ikke.
Reglerne omfatter både nybyggeri, ombygning, tilbygning og anlægsarbejder på grunden.
Al kommunikation og dokumentation skal være på dansk, og aftalen reguleres af dansk ret.
Entreprenørens opgaver og forsikring
Entreprenøren skal:
- Udføre arbejdet fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med aftalen.
- Overholde bygningsreglementets krav.
- Vejlede dig før og under arbejdet.
- Have en sædvanlig ansvarsforsikring og dokumentere den, hvis du beder om det.
Som forbruger skal du tegne brand- og stormskadeforsikring fra arbejdets start og indtil eventuelle mangler konstateret ved afleveringen er udbedret.
Sikkerhedsstillelse – økonomisk tryghed
Det kan aftales, at entreprenøren skal stille sikkerhed (typisk bankgaranti eller kautionsforsikring) på 15 % af entreprisesummen. Som bygherre har du ikke nogen mulighed for at vurdere entreprenørens økonomiske ”kræfter”, og det er derfor meget vigtigt, at du kræver at entreprenøren stiller sikkerhed for sin ydelse. Ellers risikerer du ikke at have nogen form for mulighed for at gennemføre et krav overfor entreprenøren.
Sikkerheden:
- Dækker dine krav, herunder mangler og tilbagebetaling.
- Ophører 1 år og 30 arbejdsdage efter aflevering.
Du kan også blive bedt om at stille sikkerhed for betaling – typisk i form af bankgaranti.
Ændringer og ekstraarbejde
Du kan som udgangspunkt kræve ændringer i arbejdets art og omfang, hvis det har naturlig sammenhæng med det aftalte.
Ændringer skal snarest muligt aftales skriftligt, herunder:
- Eventuel ændring i sikkerhedsstillelse
- Pris
- Tidsplan
Ekstraarbejde uden en klar aftale kan give tvister – sørg derfor altid for skriftlig dokumentation.
Du skal være opmærksom på, at entreprenøren kan have krav på betaling for ekstraarbejder, selvom der ikke er indgået aftale (kaldet aftalesedler). Det er derfor meget vigtigt, at du gennemgår de ekstraarbejder, som entreprenøren måtte ønske og/eller kræve og afvise dem, der ikke er grundlag for, på en klar og tydelig måde skriftligt.
Betaling – og retten til at holde penge tilbage
Som udgangspunkt skal betaling ske ved aflevering.
Ved uenighed om en faktura kan du holde hele eller dele af betalingen tilbage – dog skal du betale den del, der er enighed om. Det er meget vigtigt, at du skriver klart og tydeligt til entreprenøren, hvorfor du ikke vil betale, og hvad dit krav består i.
Hvis entreprenøren har givet et prisoverslag, må prisen som udgangspunkt ikke overstige overslaget med mere end 15 %, uden at du først bliver spurgt.
Forsinkelse – hvad hvis tidsplanen skrider?
Entreprenøren er i forsinkelse, hvis arbejdet ikke er færdigt til aftalt tid, og der ikke foreligger gyldig grund til tidsfristforlængelse.
Gyldige grunde kan f.eks. være:
- Ændringer, du selv har krævet.
- Ekstreme vejrforhold.
- Offentlige påbud.
- Forhold uden entreprenørens kontrol.
Hvis der er aftalt dagbod (bøde pr. dag), hvilket er en meget god idé, kan du kræve denne udbetalt af entreprenøren, hvis han ikke har bedt om forlængelse af byggeperioden og har en gyldig grund hertil. Hvis ikke du har aftalt, at entreprenøren skal betale dagbod ved uberettiget forsinkelse, kan du kun gennemføre dit krav efter reglerne om erstatning, hvor du blandt andet skal dokumentere at du har lidt et tab. Dette kan være meget svært at dokumentere.
Aflevering – hvornår er arbejdet færdigt?
Arbejdet anses for afleveret, når entreprenøren meddeler, at det er udført, eller der er afholdt afleveringsforretning og/eller du har taget byggeriet i brug.
Hvis der er væsentlige mangler, og du påberåber dig dem inden 10 arbejdsdage, anses arbejdet først for afleveret, når manglerne er afhjulpet.
Ved større byggesager (over 50.000 kr.) kan der afholdes afleveringsforretning med protokol, dvs. en opgørelse af de mangler, der måtte være ved byggeriet og med angivelse af entreprenørens frist for at udføre manglerne. Det er en rigtig god idé at udarbejde en sådan afleveringsprotokol og at du får en byggesagkyndig til at hjælpe dig med at gennemgå byggeriet ved afleveringen.
Mangler – dine rettigheder
Der foreligger en mangel, hvis arbejdet ikke er udført som aftalt eller fagmæssigt korrekt.
Du skal reklamere inden rimelig tid efter, at du har opdaget (eller burde have opdaget) manglen, også i perioden efter afleveringen af byggeriet.
Entreprenøren har ret og pligt til at afhjælpe mangler inden rimelig tid.
Hvis mangler ikke afhjælpes, kan du lade en anden udbedre for entreprenørens regning eller kræve et afslag i prisen. Det er meget vigtigt, at inden du lader andre udføre arbejdet eller kræver afslag i entreprisesummen, sikrer dig dokumentation for manglen ved gennemførelse af syn- og skøn, hvor en uafhængig sagkyndig vurderer, om der er en mangel og størrelsen heraf.
Entreprenøren hæfter for direkte tab som følge af mangler, men ikke for tabt arbejdsfortjeneste eller indirekte tab.
Ophævelse af aftalen
Du kan ophæve aftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks.:
- Væsentlig og uberettiget forsinkelse.
- Alvorlige kvalitetsproblemer, dvs. mangler ved entreprenørens ydelser.
Der gælder særlige regler om varsel og registreringsforretning ved ophævelse, og også her er det meget vigtigt, at dokumentere de mangler eller forsinkelser, der er årsagen til ophævelsen.
Tvister – hvad gør du?
Hvis der opstår uenighed:
- Kan en sagkyndig udpeget af Voldgiftsnævnet træffe beslutning om f.eks. udbetaling af sikkerhed.
- Kan du indbringe sagen for ankenævn eller domstolene.
Gode råd til dig som forbruger
- Sørg for en skriftlig aftale.
- Få en klar tidsplan.
- Få en garanti fra entreprenøren.
- Aftal al håndtering af ekstraarbejde skriftligt.
- Gennemgå arbejdet grundigt ved aflevering med din egen byggesagkyndig.
- Reklamér hurtigt, hvis du opdager fejl.
AB Forbruger giver dig en række rettigheder – men stiller også krav om, at du reagerer rettidigt og dokumenterer dine indsigelser.
Har du spørgsmål til tidsfristforlængelse efter AB 18?
Har du spørgsmål til, hvornår du som bygherre har ret til tidsfristforlængelse, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister i enterpriseret.
Læs også mere om, hvordan vi kan hjælpe inden for entrepriseret
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
Henrik Roslev Østergaard
Advokat (H) | Partner
