I en ny interessant kendelse er der truffet afgørelse om, at udlejer var berettiget til at udsætte lejer af sit lejemål efter at have indgået tre tidsbegrænsede 2-årige lejeaftaler med den samme lejer.
Det afgørende for om de tidsbegrænsede kontrakter var gyldige, var udlejers hensigt om at sælge lejligheden, når denne kunne sælges uden tab.
Hvornår er en tidsbegrænset lejekontrakt gyldig?
Udgangspunktet i lejeloven er, at en lejeaftale er uden tidsbegrænsning og skal opsiges, før den ophører. Er det aftalt i lejekontrakten, at den er tidsbegrænset, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb.
Betingelsen for at en tidsbegrænsning er gyldig er, at tidsbegrænsningen er ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”. Det vil sige, at udlejer ud fra en samlet vurdering skal have en fornuftig og rimelig grund til at udleje med tidsbegrænsning.
Retten kan derfor tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”.
Baggrund for sagen
U (udlejer) købte en lejlighed for kr. 945.000 i 2008. Hun boede der i ca. 1,5 år sammen med sin daværende kæreste. Efter U og kæresten gik fra hinanden, flyttede hun sammen med en ny kæreste i hans hus.
Lejligheden blev i 2012 vurderet til kr. 600.000 dvs. kr. 345.000 under købsprisen. Eftersom lejligheden var faldet betydeligt i værdi, valgte U at udleje lejligheden i stedet for at sælge.
Indgåelse af tidsbegrænset lejekontrakt
U valgte at udleje tidsbegrænset, da hensigten var at sælge lejligheden på et senere tidspunkt uden eller med begrænset tab. Hun fandt en lejer der, ifølge U, ikke havde nogle bemærkninger til den 2-årige tidsbegrænsning i lejekontrakten.
L (lejer) forklarer i retten, at U aldrig havde begrundet tidsbegrænsningen med, at lejligheden skulle sælges.
Tidsbegrænset udlejning gentagne gange
U endte med at udleje lejligheden til L i perioderne: 2013-2015, 2015-2017 og 2017-2019. Der fremgik ikke nogen begrundelse for tidsbegrænsningen i lejekontrakterne.
Efter første lejeperiode, i 2015, fik U vurderet lejligheden igen, og ejendomsmægleren mente stadig ikke, at det kunne betale sig for hende at sælge lejligheden. Derfor indgik hun en ny tidsbegrænset lejekontrakt med samme lejer.
L forklarer i retten, at hun selv tog kontakt til U for at få forlænget lejekontrakten. Ifølge L blev der stadig ikke nævnt noget om, at lejligheden på sigt skulle sælges.
Samme situation gjorde sig gældende i 2017, hvor L igen kontaktede U for at få lavet en ny lejekontrakt. Ifølge L nævnte U stadig ikke noget om, at lejligheden skulle sælges.
U forklarer i retten, at hun i 2017 talte med endnu en ejendomsmægler vedrørende eventuel salg af lejligheden. Ejendomsmægleren vurderede, at hun stadig ikke kunne sælge lejligheden uden tab. I slutningen af 2017 blev U kontaktet af L vedrørende indgåelse af ny lejeaftale. U fortalte, at det stadig ikke var muligt for hende at sælge uden tab, og derfor indgik de en ny tidsbegrænset kontrakt.
Vidste du…
Det er en udbredt misforståelse, at en tidsbegrænset lejeaftale maksimalt kan indgås for en 2-årig periode. Der er ikke nogle regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må løbe. Der er heller ikke regler for, hvor mange tidsbegrænsede lejeaftaler udlejer må indgå. Læs mere om det i denne artikel: Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?
Fraflytning af lejemålet
L forklarer i retten, at Us kæreste i oktober 2019 kom og kiggede på lejligheden sammen med en ejendomsmægler. Først her fik hun en fornemmelse af, at U havde til hensigt at sælge lejligheden. Indtil da havde hun forventet, at lejeaftalen ville blive forlænget som tidligere.
I en mail den 2. november 2019 skriver U til L, at hun selv skal bruge lejligheden, og at L derfor skal være fraflyttet lejemålet senest den 30. november 2019. I retten forklarer hun efterfølgende, at hensigten var at istandsætte lejligheden og gøre den klar til salg. Hun ville ikke selv flytte ind i lejligheden.
Uklar begrundelse for tidsbegrænsning
L og U er enige om, at der ved indgåelsen af lejeaftalerne var en gensidig forståelse af, at disse var tidsbegrænsede. Dog er der modstridende forklaringer om, hvorvidt L var blevet gjort opmærksom på årsagen til tidsbegrænsningen.
Afgørelse og begrundelse
Efter en samlet vurdering finder Fogedretten, at den gentagne tidsbegrænsede udlejning var berettiget. De tidsbegrænsede lejeaftaler er ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold” fordi U fra start havde et ønske om at sælge lejligheden, hvilket ikke kunne lade sig gøre uden et betydeligt tab.
Fogedretten lægger blandt andet til grund, at U forhørte sig om boligmarkedet hos forskellige ejendomsmæglere i 2012, 2015 og 2017. I 2019, hvor lejer blev udsat af lejemålet, blev lejligheden vurderet til kr. 915.000, hvilket er den bedste vurdering siden 2012 og kommer tættest på købsprisen på kr. 945.000.
Det fremgår desuden af de 3 lejekontrakter, at de er tidsbegrænsede, og L har tilkendegivet, at vilkåret om tidsbegrænsning er aftalt mellem de to parter.
L valgte at tage sagen videre i landsretten.
Landsrettens afgørelse
Afgørelsen blev stadfæstet i landsretten.
Vores advokat, Johan Klint Nielsen, førte sagen for udlejer.
WTC advokaternes bemærkninger
Hvis du ønsker at udleje tidsbegrænset, så er det vigtigt, at være helt klar på årsagen til tidsbegrænsningen i lejekontrakten. Herunder er det vigtigt at forholde sig til, om årsagen til tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det samme gør sig gældende ved eventuelle efterfølgende tidbegrænsede lejekontrakter.
Vi anbefaler, at du får hjælp til at udarbejde lejekontrakten, så du sikre dig, at tidsbegrænsningen ikke kan tilsidesættes.
Har du spørgsmål?
Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
