Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Gå tilbage

Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Temaet for denne artikel er tidsbegrænsede lejeaftaler. I artiklen gennemgås mulighederne for indgåelse og tilsidesættelse af tidsbegrænsede lejeaftaler i boliglejemål.

Udgangspunktet i lejeloven er, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, det vil sige, at de skal opsiges for at ophøre. En tidsubegrænset lejeaftale er derfor tænkt nærmere at være reglen end undtagelsen.

Begrundelsen for at fravige udgangspunktet om, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, er, at både lejer og udlejer allerede på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse kan indstille sig på ophørstidspunktet, men der er også en mere realpolitisk begrundelse, idet ejere kan have et midlertidigt behov for at leje en ejendom ud, og der er behov for alle de lejeboliger, som kan fås.

Den grundlæggende betingelse for, at en tidsbegrænsning er gyldig, er, at tidsbegrænsningen skal være ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”, jf. lejelovens § 80, stk. 3.

Udlejer skal derfor have en fornuftig og samlet set rimelig begrundelse for, at indgå aftale om tidsbegrænsning. Begrundelsen skal altid være at finde i udlejers forhold, idet lejer som udgangspunkt har fri opsigelsesadgang.

Der er intet lovkrav om, at udlejers begrundelse skal anføres i lejekontrakten eller oplyses lejer ved aftalens indgåelse. Det kan dog have en betydning for udlejers bevisbyrde, jf. nærmere nedenfor. I en enkelt dom synes landsretten dog at have lagt vægt på, at begrundelsen ikke var oplyst, jf. FN 1999.25V.

Det er udlejer, som skal kunne begrunde, hvorfor vilkåret blev indsat i kontrakten, ligesom det er udlejer som har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af dennes interesser. Enhver form for omgåelse vil blive ramt af reglen og derfor blive tilsidesat, men det er en konkret vurdering hver gang. Der kan ikke opsættes eksakte regler for, hvornår man er sikker på, at en tidsbegrænsning ikke kan tilsidesættes, men generelt er der i retspraksis tilbageholdenhed med at tilsidesætte tidsbegrænsninger, hvis udlejers interesse forekommer umiddelbart fornuftig.

Selve tidsbegrænsningens længde har ikke selvstændig betydning for vurderingen, idet der ikke er sat regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Den kan således være på 1 måned, men også på 5 eller 10 år. Det er derfor en udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler maksimalt kan indgås for en periode af 2 år.

Der er intet i vejen for at forlænge en tidsbegrænset aftale med samme lejer eller i øvrigt indgå en ny tidsbegrænset lejeaftale med ny lejer. Dette kræver blot, at man yderligere har en fornuftig/gyldig begrundelse for at forlænge aftalen. Denne begrundelse kan være den samme som tidligere, men det kan også være en ny og anden. Eksempelvis kan udlejer ved den første tidsbegrænsede aftale være udstationeret med ønske om at komme hjem og bo i ejendommen, og ved den næste tidsbegrænsning kan udlejer ønske at sælge ejendommen, men ønsker at vente til et mere gunstigt tidspunkt.

Det er således også en udbredt misforståelse, at man kun må leje én gang ud tidsbegrænset til den samme lejer. Den omtalte begrænsning blev fjernet i 1980, men myten herom er sejlivet.

Fra retspraksis kan nævnes følgende eksempler på tidsbegrænsede lejeaftaler, som var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, og som derfor ikke blev tilsidesat (dog en konkret vurdering hver gang)

  • Udlejers (midlertidige) udstationering eller bortrejse
  • Udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold
  • Udlejers planer for ejendommen, eksempelvis senere salg på mere gunstigt tidspunkt (kræver en rimelig begrundelse), eksempelvis at den ikke kan sælges nu uden tab, eller slet ikke kan sælges
  • Ejendommens senere planlagte nedrivning eller ombygning
  • Udlejers stavnsbinding til ejendommen på grund af gæld
  • Udlejer ønsker senere selv at benytte ejendommen til sig selv eller sine nærmeste

Der er ingen tvivl om, at i de rene omgåelsestilfælde, eksempelvis at udlejer ønsker at se lejer an, ønsker at kunne komme af med lejer, hvis han indbringer huslejen for huslejenævnet, eller hvor der reelt ingen begrundelse er, der vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat. Men også tilfælde, hvor udlejers begrundelse ikke stemmer overens med udlejers reelle planer og virkelighed, vil der ske tilsidesættelse.

Det er mere tvivlsomt om begrundelsen, at ”udlejer ønsker at sælge ejendommen på et senere tidspunkt” i sig selv er tilstrækkelig. Der skal formentlig noget mere til, eksempelvis at ejendommens værdi er faldet, eller at udlejer forgæves har forsøgt at sælge ejendommen. Hvis ejendommen er erhvervet som et egentligt investeringsobjekt, kan en udlejer formentlig ikke leje ud tidsbegrænset med den begrundelse, at ejendommen senere skal sælges fri for lejemål. Dette vil være i strid med udgangspunktet om tidsubegrænsede lejeaftaler.

Der er i retspraksis enkelte tegn på, at selskaber/virksomheder har vanskeligere ved at opretholde en tidsbegrænsning; i hvert fald kræves en klar om end endnu mere begrundelse. Derudover så er det også således, at professionelle udlejere med flere udlejningsejendomme skal kunne påvise en konkret begrundelse for, at det enkelte lejemål er udlejet tidsbegrænset. Det er som udgangspunkt ikke tilladt i en udlejningsejendom at leje nogle lejemål ud tidsbegrænset og andre tidsubegrænset, jf. BRL § 5, stk. 9.

Vurderingen af en tidsbegrænsning skal foretages med udgangspunkt i forholdene på tidspunktet for aftalens indgåelse, dvs. at den rimelige begrundelse skal foreligge ved lejeaftalens indgåelse.

Uanset at udgangspunktet er forholdene på aftaletidspunktet, så kan efterfølgende forhold have betydning for vurderingen af tidsbegrænsningens gyldighed. Dette kan eksempelvis være, hvis baggrunden for tidsbegrænsningen efterfølgende bortfalder. Hvor stor en betydning dette kan have, er tvivlsomt, idet problemstillingen kun har været forelagt i en enkelt dom. I den konkrete dom havde der været en lang række af tidsbegrænsede lejeaftaler og udlejer havde afslået et købstilbud tidligere fra lejer inden ejendommen blev solgt til tredjemand. Under de betingelser blev tidsbegrænsningen tilsidesat. I en anden retning trækker kendelsen i FN1999.303ØLK.

Lejers passivitet har selvstændig betydning for, om der kan ske tilsidesættelse af en tidsbegrænsning. I erhvervslejeforhold er der indsat en absolut frist på 1 år fra aftalens indgåelse. En sådan frist er ikke at finde i reglerne for boliglejemål, men uanset dette har lejers passivitet betydning. Lejer skal som udgangspunkt tage spørgsmålet om lejemålets tidsbegrænsning op i rimelig tid førend lejemålets ophør. Det følger således klart af flere domme, at der lægges vægt på, hvornår lejer har gjort indsigelse. Dette følger af almindelige regler om passivitet, herunder indretningssynspunkter. Der kan henvises til følgende domme: T:BB2009.663VLK, T:BB2000.444V.

Det betyder, at en tidsbegrænsning som isoleret set burde tilsidesættes ikke bliver det, hvis lejer har udvist retsfortabende passivitet.

Det er normalt boligretten, som tager stilling til, om en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Hvis imidlertid anfægtelsen sker på et så sent tidspunkt i lejeforholdet, at dette er udløbet, så kan udlejer vælge at gå i fogedretten med sagen med henblik på at få afklaret spørgsmålet hurtigt og dermed få lejer udsat. Fogedretten har dog mulighed for at henvise sagen til boligretten, hvis spørgsmålet kræver længere og mere omfattende bevisførelse.

Hvis du er tvivl om, hvorvidt der kan indgås en tidsbegrænset lejeaftale eller om en allerede indgået aftale er gyldig, er du velkommen til at kontakte advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen, advokat Henrik Roslev Østergaard eller advokatfuldmægtig Stephan Margaard Svendsen.