Forestil dig, at du køber en ejendom og finder ud af, at dele af ejendommen har været under rotteangreb. Købsforløbet er afsluttet, renoveringen er i gang, og du står nu med en førstesal, som ikke er beboelig. Hvad gør du?
Går du med tanken om at købe en ejendom, er det vigtigt, at du undersøger ejendommen grundigt for eventuelle fejl eller mangler, inden du underskriver købsaftalen. Det gælder uanset om det er et parcelhus eller en landejendom. Det er en god ide at få en byggeteknisk gennemgang af ejendommen af en byggerådgiver, som du selv har antaget.
Opdager du fejl eller mangler efter købet er gennemført, kan det være vanskeligt at få erstatning, idet du som køber skal bevise de pågældende fejl og mangler. Er ejendommen solgt med tilstandsrapport, el-rapport og ejerskifteforsikringstilbud, kan du, som udgangspunkt, ikke rette nogen krav mod sælger, men må henholde dig til ejerskifteforsikringen.
Konstateres der fejl og mangler, bør du altid orientere sælger om disse straks efter, de er konstateret samt kontakte en advokat for drøftelse af mulighederne for erstatning eller forholdsmæssigt afslag.
Læs mere om: Ejerskifteforsikringer – det bør du vide, hvis du skal købe bolig
Hellere spørge for meget end for lidt
Vi taler af erfaring, når vi beder dig være grundig med din gennemgang af din kommende ejendom.
For nyligt havde vi en sag, hvor vores klienter havde fundet en landejendom, som de ved fremvisning med ejendomsmægler faldt pladask for. Mange ting blev drøftet ved den fremvisning, men der blev intet oplyst om tidligere rotteangreb på ejendommen.
Ejendommen blev handlet uden tilstandsrapport, el-rapport og ejerskifteforsikring, idet ejendommen var en landejendom og derved ikke omfattet af disse regler.
Sælgerne havde år forinden indberettet til kommunen, at der var rotter på ejendommen. Der blev iværksat undersøgelser, og der blev opsat en rottefælde. På baggrund af en tom rottefælde, ingen mistænkelige lugte eller lyde blev undersøgelsen afsluttet med den vurdering, at der ikke var rotter.
Denne specifikke information blev køberne under købsforløbet ikke orienteret om. Det var først da køber søgte aktindsigt gennem kommunen, at de bliver opmærksom på, at sælger havde foretaget indberetninger til kommunen i forhold til rotter.
Ved påbegyndelsen af renoveringen af ejendommen stod det klart, at noget ikke var som det skulle være, idet det viste sig, at der havde været massivt rotteangreb i etageadskillelsen mellem stueetagen og første sal.
Køberne orienterede straks sælgerne om rotteangrebet. Sælgerne afviste, at der skulle være et problem, herunder at de skulle have været bekendt med rotteforekomsten.
Da sælgerne ikke anerkendte problemstillingen, anlagde vi på vegne af køberne en retssag mod sælgerne. I forbindelse med retssagen oplyste en uvildig syns- og skønsmand, at der havde været rotter på ejendommen, og at det meget vel kunne være umiddelbart inden køberne, overtog ejendommen.
Men var sælgerne erstatningsansvarlige?
Retten vurderede i denne sag, at der havde været rotter på ejendommen og i etageadskillelsen.
Retten kom frem til, at sælgerne ikke havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt, idet skønsmanden oplyste, at man som ejer ikke nødvendigvis kunne registrere rotterne i etageadskillelsen.
Det var Rettens konklusion, at hvis køberne havde haft viden om rotteskaderne, ville købsprisen på ejendommen formentlig være blevet reduceret. Derfor afgjorde retten, at der var grundlag for et forholdsmæssigt afslag, hvorfor sælgerne af ejendommen kom til at betale et beløb til køberne, som retten skønsmæssigt fastsatte ud fra udbedringsomkostningerne som syns- og skønsmanden var kommet frem til.
Vores anbefaling
Vi anbefaler at man undersøger ejendommen grundigt inden købsaftalen underskrives – eventuelt med sin egen byggesagkyndige.
Videre er det vores anbefaling, at man kontakter en advokat straks, der konstateres fejl og mangler, så sikring af beviset kan drøftes samt strategien for en kommende retssag kan drøftes så tidligt i forløbet det er muligt.
Har du spørgsmål?
Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
