Når man køber bolig, håber man at alt er i orden. Men hvem hæfter, hvis der opdages en mangel ved ejendommen efter overtagelse af ejendommen?
Hvornår er sælger fritaget for ansvar ved mangler i boligsalg
For at undgå ansvar vil sælger typisk sørge for at handlen omfattes af reglerne om ansvarsfraskrivelse i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Dette kræver dog, at sælger sørger for, at køber før købsaftalen underskrives, modtager:
- en tilstandsrapport
- elinstallationsrapport
- tilbud om ejerskifteforsikring
- sælgers tilbud om at betale halvdelen af forsikringspræmien på ejerskifteforsikringen
.
Hvis køber har modtaget disse dokumenter, kan sælger som udgangspunkt ikke gøres ansvarlig for mangler ved ejendommen, som køber opdager efter overtagelsen.
Hvornår er sælger stadig ansvarlig for mangler?
Selv om sælger har sørget for at køber fik de anførte dokumenter, risikerer sælger fortsat at være erstatningsansvarlig for mangler når:
- Sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. F.eks.., hvis sælger ikke loyalt har oplyst om et forhold, der har væsentlig betydning for ejendommen – en forurening, skimmelsvamp eller selvbyg eller at sælger ikke har besvaret samtlige spørgsmål i spørgeskemaet i tilstandsrapporten fyldestgørende eller korrekt.
- Hvis sælger har afgivet en garanti. Det kan være, at sælger har garanteret, at der ikke er en olietank på grunden.
- Et forhold som strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter.
- Sælger har opført bygningen med salg for øje.
Som sælger er det derfor – selvom man har fået indhentet og sendt tilstandsrapport etc. til køber inden købsaftalen underskrives – stadig vigtigt at sørge for, at køber har fået alle relevante oplysninger om ejendommen. En tommelfingerregel er, at sælger inden han underskriver købsaftalen, skal spørge sig selv – har køber fået alle de oplysninger som sælger selv ville have haft, hvis han skulle købe ejendommen?
Læs mere om Valg af ejerskifteforsikring kan have konsekvenser for køber
FAQ
Er sælger fri for ansvar, når køber har modtaget tilstandsrapport og ejerskifteforsikring?
Som udgangspunkt ja. Har køber inden købsaftalens underskrift fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og sælgers tilbud om at betale halvdelen af præmien, er sælger normalt fritaget for ansvar for mangler ved ejendommen.
Men der findes flere vigtige undtagelser, hvor sælger stadig kan hæfte.
Hvornår kan sælger stadig være ansvarlig for mangler?
Sælger kan fortsat hæfte i følgende situationer:
1. Sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
Sælger kan blive ansvarlig, hvis der bevidst eller groft uagtsomt er tilbageholdt oplysninger om forhold som f.eks.:
- tidligere eller kendt risiko for vandindtrængning
- skimmelsvamp, fugt eller skader
- ulovligt selvbyg eller manglende oplysninger i spørgeskemaet
- forhold, der er væsentlige for ejendommens værdi eller brug
Retspraksis viser, at manglende eller urigtige oplysninger ofte medfører erstatningsansvar.
2. Sælger har givet en garanti
Hvis sælger har garanteret et bestemt forhold – f.eks. at der ikke er en olietank, eller at taget er tæt – og garantien viser sig ikke at holde, kan sælger blive ansvarlig.
3. Forholdet strider mod servitutter eller offentligretlige regler
Sælger kan være ansvarlig for ulovlige forhold, der strider mod f.eks. lokalplan, byggeregler eller servitutter – også selvom rapporterne er udleveret korrekt.
4. Sælger har brudt sin loyale oplysningspligt
Sælger skal give fyldestgørende og korrekte oplysninger om ejendommen. Hvis sælger undlader at oplyse om forhold, der kan have betydning for køber, kan dette udløse erstatningsansvar.
Typiske eksempler fra retspraksis:
- ulovligt byggeri (fx selvmonterede lofter)
- betydelige afvigelser i BBR-areal
- kendte forhold, der har væsentlig betydning for ejendommens værdi eller brug
Hvad bør sælger være opmærksom på?
Selv når alle rapporter og forsikringstilbud er korrekt udleveret, kan sælger stadig blive gjort ansvarlig, hvis væsentlige oplysninger holdes tilbage.
En god tommelfingerregel er:
Hvis du som sælger selv ville ønske at kende oplysningen som køber – så bør du give den videre.
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp til køb af ejerlejlighed, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
