I en nylig afgjort sag, mellem en andelsboligforening og en andelshaver, har Højesteret taget konkret stilling til, hvornår det kan godtgøres, at et påkrav er blevet leveret til modtageren.
Sagen er interessant, da der har været en del usikkerhed omkring status for anbefalede skrivelser og dommen vil kunne anvendes af udlejere i lignende situationer, hvor de skal dokumentere, at et lejepåkrav er kommet frem til lejer. Man har nemlig som udlejer bevisbyrden for, at et påkrav, om eksempelvis betaling af leje, er kommet frem til lejer.
Afsendelse af påkrav ved betalingsmisligholdelse
Hvis din lejer ikke betaler huslejen rettidigt, kan du sende et lejepåkrav. Såfremt lejer ikke betaler påkravet, og eventuel påkravsgebyr, senest 14 dage efter påkravet er kommet frem, kan du ophæve og udsætte lejer af lejemålet.
Læs mere om lejepåkrav i denne artikel: Lejer betaler ikke sin husleje – hvad gør jeg?
Hvis du ender med at ophæve lejeforholdet, er det op til dig som udlejer at bevise, at lejer har modtaget et lovligt lejepåkrav fra dig. Spørgsmålet bliver da, hvordan du sørger for at have dokumentationen i orden?
I en ny dom får vi svar på, hvornår det kan godtgøres, at et påkrav er kommet frem til modtager.
Sagen kort
En andelsboligforening havde sendt et betalingspåkrav til andelshaver den 11. januar 2019. Brevet var sendt som anbefalet og almindelig post. Påkravet blev fulgt op af et nyt brev, afsendt den 4. februar 2019, med meddelelse om, at andelshaveren blev sat ud af andelsboligen på grund af betalingsmisligholdelse.
Hovedspørgsmålet i sagen var, om betalingspåkravet var blevet leveret til andelshaveren.
Beviser i sagen
På en ”Track and Trace” udskrift fra PostNord fremgik det, at det (første) anbefalede brev var forsøgt afleveret den 14. januar 2019. Det fremgik ligeledes, at brevet lå klar til at blive afhentet på posthuset fra den 15. januar 2019 og at brevet ikke blev afhentet og derfor blev returneret til afsender den 30. januar 2019.
”Track and Trace” udskriften blev fulgt op af en udtalelse fra PostNord, der bekræftede, at de havde efterladt en note på andelshaverens adresse med besked om, at der var en forsendelse til afhentning på posthuset.
Dom fra Højesteret
Højesteret fandt, at andelsboligforeningen havde godtgjort, at påkravet var kommet frem til andelshaveren.
”Track and trace” udskriften kunne ikke løfte bevisbyrden alene. Det var derfor nødvendigt af følge den op med en udtalelse fra PostNord, i form af en mail fra en kundeservicemedarbejder, der bekræftede, at brevet var forsøgt afleveret, og at modtageren havde fået besked om, hvor brevet kunne afhentes.
Betingelserne for eksklusion af andelsforeningen var dermed opfyldt, som følge af betalingsmisligholdelse, og andelshaveren kunne sættes ud af andelsboligen.
Højesteret slår dermed også fast, at anbefalede breve anses for fremkommet, når de er blevet forsøgt afleveret på modtagerens adresse. Sagen er refereret i GD 2020/25 H.
Bemærkninger til dig der er udlejer
Hvis du som udlejer står i en situation, hvor du skal dokumentere, at et lejepåkrav er kommet frem til modtageren, bør du sende påkravet med anbefalet post og almindelig post.
Sagen viser, at et påkrav er kommet frem, når det er forsøgt afleveret og modtageren har fået besked om, hvor brevet kan afhentes. Hvis du skal dokumentere dette, kan du benytte PostNords ”Track and Trace” service og følge denne op med en udtalelse.
Hvis du er i tvivl om, hvordan du udfærdiger et lejepåkrav og sender det korrekt og rettidigt, så er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os.
Har du spørgsmål?
Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
