Lejer betaler ikke sin husleje – hvad gør jeg?

Gå tilbage

Lejer betaler ikke sin husleje – hvad gør jeg?

Hvis du som udlejer, har en lejer, som ikke betaler sin leje rettidigt, kan du ophæve lejeaftalen på grund af såkaldt betalingsmisligholdelse. Det kræver imidlertid, at du følger reglerne i lejeloven, som foreskriver fremgangsmåden ved ophævelse af lejeren. Det er vigtigt, at du som udlejer, er meget nøjeregnende med, at lejer betaler til tiden ved hver lejebetaling, idet du ellers kan risikere stiltiende at acceptere, at lejer betaler med forsinkelse.

Hvornår er lejen rettidig?

En leje som skal betales månedsvis, er rettidigt indbetalt, hvis den er indbetalt på girokort eller med bankoverførsel senest 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne dag en lørdag eller en helligdag udskydes forfaldsdagen til den næste hverdag, som ikke er en lørdag. Dette betyder, at du ikke kan fremsende et såkaldt lejepåkrav før denne frist er udløbet. Lejepåkravet vil i dette tilfælde være ugyldigt. Et lejepåkrav må derfor først fremsendes efter forfaldsdagen.

Rykkergebyr

Lejepåkravet er en rykker for huslejebetalingen. Lejeloven bestemmer, at du kan tage et rykkergebyr kaldet et påkravsgebyr. Gebyret størrelse er ligeledes reguleret i loven og udgør efter 2009 niveau i kr. 250. Beløbet reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. I 2018 vil påkravsgebyret udgøre kr. 281.

Påkravsgebyret er ligesom lejebetalingen og a conto vand/varmebetalinger det som i lejeretlig forstand kaldes ”pligtige pengeydelser i lejeforholdet”. Det betyder, at lejer skal betale både lejen og påkravsgebyret, hvis ikke han skal være i ophævelsesberettigende misligholdelse af lejeforholdet.

14-dages fristen

Det er et lovkrav, at lejer i lejepåkravet gives en frist på minimum 14 dage fra modtagelsen af påkravet til at foretage indbetalingen. Samtidig skal lejer gøres opmærksom på, at manglende betaling af lejen kan føre til ophævelse af lejemålet.

Ophævelse af lejeforholdet – fogedbegæring

Ved en senere ophævelse skal udlejer dokumentere/bevise, at lejer har modtaget et lovligt påkrav. Det må derfor anbefales, at påkravet sendes anbefalet, men dette er ikke et lovkrav. Der er righoldig retspraksis vedr. manglende bevis for at lejer har modtaget påkravet, og man bør derfor være særdeles omhyggelig, hvis man ønsker at udnytte muligheden for ophævelse på et senere tidspunkt. Udgiften til anbefalet brevkan ikke pålægges lejer, idet dette må ses indeholdt i påkravsgebyret.

Lejer kan rettidigt foretage indbetaling på posthus eller ved bankoverførsel inden fristens udløb. Ophævelsesskrivelse bør derfor fremsendes umiddelbart efter fristens udløb med forbehold for, at beløbet er betalt. Det er et spørgsmål om temperament, om udlejer vil indlevere en fogedbegæring samtidig med ophævelsen eller vente noget tid. For hurtig indlevering taler, at der kan være en længere sagsbehandlingstid ved fogedretterne og et eventuelt lejetab ønskes naturligvis minimeret.

Leje i perioden indtil lejer kunne have opsagt, skal dækkes af lejer, idet udlejer dog har pligt til at iagttage sin tabsbegrænsningspligt og søge at leje lejemålet ud hurtigst muligt. Dette kan dog være en ringe trøst, hvis lejer ikke har pengene til at betale eller beløbet i øvrigt er så lille, at inddrivelse er for bekostelig. Derfor skal lejer udsættes hurtigst muligt.

Imod en indlevering af fogedbegæring samtidig med ophævelsen taler, at lejer kan have betalt rettidigt uden, at dette kan ses hos udlejer endnu. I så fald vil udgiften til retsafgifter og udfærdigelse af fogedbegæring være tabt. Yderligere kan det være, at lejer er indstillet på at flytte frivilligt.

Advokatomkostningerne kan i vidt omfang pålægges lejer og det er ikke meget dyrere at lade advokaten udfærdige påkravet også. Udlejere anbefales derfor at søge juridisk bistand allerede til udfærdigelse af lovformeligt og juridisk gyldigt lejepåkrav og i hvert fald inden indlevering af fogedbegæring.

Efter ophævelsen

Når lejer er flyttet, skal der snarest afholdes en afleveringsforretning. Derudover skal eventuelle istandsættelsesudgifter varsles over for lejer inden for 14 dage efter fraflytning ellers er kravet fortabt. Dette kan du læse mere om i artiklen Istandsættelse efter lejers fraflytning – hvad gør jeg?

Hvis du har spørgsmål til artiklens indhold eller ønsker vores assistance i lejeretlig anledning, er du altid velkommen til at rette henvendelse til advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen, advokat Henrik Roslev Østergaard eller advokatfuldmægtig Stephan Margaard Svendsen.