Huslejestigning – Sådan gør du

Det kan være vanskeligt at fastsætte lejens størrelse, når man skal leje et lejemål ud. Hvad skal lejemålet koste at leje og hvad må det koste uden, at lejer kan gøre indsigelse?

Lejeloven er en jungle på området for lejens størrelse og mulighederne for huslejestigning. Derfor er vores bedste og første råd til udlejere altid at søge professionel bistand. Det skyldes, at reglerne ud over at være uoverskuelige og meget svært tilgængelige tillige er bygget op omkring et system af ugyldighedsvirkninger. Der er mange af reglerne, som blot er formalistiske ordensregler, som SKAL overholdes.

Hvis man som udlejer – på grund af ukendskab – glemmer at iagttage reglerne, medfører det, at huslejestigningen tilsidesættes af huslejenævnet eller boligretten.

Et eksempel på en ordens regel, som altid skal overholdes, er reglen om, at lejer skal oplyses om sin adgang til at gøre indsigelse. Hvis dette ikke oplyses (korrekt), er huslejestigningen ugyldig. Et andet eksempel er, at udlejer skal specificere forhøjelsen i den nuværende leje, forhøjelsens størrelse og den nye årlige leje.

Læs også: Varsling af forhøjelse af aconto-bidrag

Hvad er den rigtige leje? 

Lejens størrelse afhænger af hvor og i hvilken ejendom, lejemålet er beliggende. Derudover afhænger det – naturligvis – af lejemålets stand samt i øvrigt lejemålets størrelse og alder.

For nogle lejemål skal lejen udregnes på baggrund af de udgifter, der er ved at driften af ejendommen. For andre lejemål er det et udefinerbart begreb ”det lejedes værdi”, som bestemmer, hvor meget lejen må være.

En tommelfingerregel er, at hvis udlejer ejer under 7 lejemål i den omhandlede ejendom, så er lejefastsættelsen omfattet af reglerne for småhuse, hvilket bevirker, at lejefastsættelse og lejeregulering skal ske efter reglerne om det lejedes værdi.

Det vil sige, at alle enkeltlejlighedsudlejere, villaudlejere, fremlejegivere og andelsudlejere som regel er omfattet af disse regler. Når lejen skal fastsættes i disse lejemål, må udlejer derfor selv bestemme lejens størrelse, men den må ikke overstige den leje som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lejligheder – “det lejedes værdi”.

Omkostningsbestemt eller det lejedes værdi?

Hvis du som udlejer af en lejlighed – der er omfattet af småhusreglerne – ikke mener, at den husleje lejer betaler, svarer til det lejedes værdi, så kan du varsle forhøjelse af lejen. Du skal være opmærksom på, at du skal begrunde hvorfor huslejestigningen varsles, ligesom du som ovenfor nævnt skal oplyse lejer om, at han har 6 uger til at gøre indsigelse mod varslingen.

Yderligere skal du oplyse huslejestigningens størrelse, den nye leje, og hvornår stigningen træder i kraft. Dette skal være mindst 3 måneder ud i fremtiden til den 1. i en måned.

Du skal herudover være opmærksom på, om der er aftalt reguleringer af lejen, der er til hinder for, at der kan ske regulering af lejen efter lejelovens almindelige regler.

Er du udlejer af en ejendom, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, skal der udfærdiges et driftsbudget med ejendommens indtægter og udgifter. Hvis indtægterne ikke kan dække udgifterne, kan du varsle en omkostningsbestemt huslejestigning.

Du skal være opmærksom på, at det er nøje reguleret, hvilke udgifter du må medtage i budgettet.

Kort fortalt er den omkostningsbestemte leje et lovfæstet lejemaksimeringsprincip, hvor lejen for beboelseslejemålene fastsættes ud fra de omkostninger, som du har på ejendommen, med et maksimeret tillæg som skal give dig et afkast af ejendommenes værdi.

Hvis du skal varsle forhøjelse i en sådan ejendom, bør du søge professionel bistand, idet reglerne hér er endnu mere komplicerede.

Fri leje?

Efter lejelovens § 54 kan du aftale med lejer, at du for nogle særlige lejemålstyper kan fastsætte lejen frit. Når der er aftalt fri lejefastsættelse, kan du som udgangspunkt alene regulere lejen efter pristalsregulering. Fordelen ved fri lejefastsættelse er, at lejer som udgangspunkt ikke kan anfægte den aftale leje. En aftale om fri leje indebærer, at parterne har fraveget lejelovens almindelige regler om lejefastsættelse, samt at der i lejeaftalen henvises til den rette bestemmelse i lejeloven.

Vi anbefaler derfor altid, at du søger kompetent juridiske bistand, når du overvejer at aftale fri leje.

Trappelejeklausuler eller pristalsregulering?

Med virkning fra den 1. juli 2015, blev adgangen til at træffe aftale om fremtidige lejereguleringer ved trappelejeklausuler gjort forbudt. I stedet kan parterne nu udelukkende træffe aftale om fremtidige lejereguleringer ved klausuler om pristalsforhøjelse – og som nu er indsat i typeformular A, 10. udgave med fortrykte udfyldningsfelter. Ændringen den 1. juli 2015 medførte dog ikke, at de gamle trappelejeklausuler blev ugyldige, hvorfor lejeaftaler før den 1. juli 2015 fortsat kan reguleres efter trappelejeprincippet, hvis parterne har indgået en sådan klausul, og den er tilstrækkelig klar. Skiftet fra trappeleje til pristalsregulering blev vedtaget for at skabe bedre forståelse for og gennemskuelig i lejereguleringen.

Skal du i dag udfærdige en ny lejekontrakt, kan du med fordel indsætte en klausul om pristalsforhøjelse sammen med en kombinationsklausul, der gør det muligt at regulere helt eller delvist efter lejelovens almindelige regler.

Indsætter du sådan en klausul, kan du herefter en gang årligt, medmindre andet er specifikt aftalt, regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Således slipper du for at skulle varsle ændringer i lejen efter lejelovens almindelige regler. Du kan i stedet blot skriftligt meddele lejerne om reguleringen med henvisning til pristalsklausulen.

Vær opmærksom

Du skal dog være opmærksom på flere forhold, eksempelvis at lejer kan kræve lejen nedsat efter lejelovens § 45, såfremt pristalsreguleringen bevirker, at den opkrævede leje overstiger det lejedes værdi. Du skal være særlig opmærksom på, at regulering af lejen, som foretages som følge pristalsregulering for 2022 og 2023, som udgangspunkt ikke kan overstige 4 pct. pr. år

Dertil skal udlejere med eksisterende trappelejeklausuler være opmærksomme på, at trappelejeklausulerne udløber på et tidspunkt. Når dette sker, skal der forhandles en ny regulering, der følger de nutidige regler i lejeloven. Dette kan volde problemer, særligt da udlejer ikke kan pålægge lejer at indgå en ny aftale om pristalsregulering.

Du bør kontakte din rådgiver, hvis du ønsker eller allerede har indsat lejereguleringsklausuler i lejekontrakten. Lejeklausulerne kan både være et vigtigt redskab, men kan også skabe betydelige problemer for udlejer. Vi anbefaler derfor altid, at du søger kompetent juridiske bistand, når du overvejer at benytte en sådan klausul.