Den ”nye” lejelov trådte i kraft den 1. juli 2015.
Formålet med lovforslaget var at forenkle reglerne. Ejendomsforeningen Danmark vurderer, ligesom to ud af tre lejerorganisationer, at konsekvensen desværre blev det modsatte. Reglerne blev mere komplicerede og uklare for både lejere og udlejere.
Jeg vil nedenfor i oversigtsform kort skitsere, hvilke ændringer der trådte i kraft. Dette er ikke en uddybende gennemgang, og du anbefales at læse mine andre artikler eller kontakte mig for juridisk rådgivning, såfremt du vil vide mere:
Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
For udlejere af mere end én bolig skal der foretages ind- og fraflytningssyn og udarbejdes tilhørende rapport. Hvis ikke kravene opfyldes, taber udlejer ethvert krav på istandsættelse ved fraflytning, uanset hvor dokumenteret kravet i øvrigt måtte være. Dette er særdeles indgribende for specielt de uprofessionelle udlejere.
Reglerne omkring flyttesyn gør, at du som lejer og udlejer skal være særligt omhyggelig, og du kan læse mere om flyttesynene i Lejers indflytning – INDFLYTNINGSRAPPORT og Lejers udflytning – UDFLYTNINGSRAPPORT
Normalistandsættelse ved fraflytning
Muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning er afskaffet, og der blev i stedet indført såkaldt normalistandsættelse (nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, maling af træ og jern, samt behandling af gulve). Formålet var at sikre, at der ikke sker unødvendig istandsættelse af lejemål der fremstår i vedvedligeholdt stand. Det er temmelig uklart hvad der menes med normalistandsættelse, hvilket desværre medfører en vis uklarhed over hvad lejer og udlejers rettigheder er ved fraflytning. Reelt er der tale om, at udlejers ret til at pålægge lejer at aflevere lejemålet i samme stand som det blev modtaget er forringet.
Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglen
Udlejeren kan frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis udlejer idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens § 6 om dusør, og samtidig ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år.
Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder
I den nye lejelov er gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet for en ejer af en enkelt ejerlejlighed eller en andelshavers udlejning af sin bolig formindsket til kr. 500 mod kr. 3.500. I 2018 niveau koster en forhåndsgodkendelse kr. 514. Baggrunden var, at den hidtidige ordning stort set ikke har været brugt. Da der imidlertid ikke er lagt op til et egentligt opgør med lejefastsættelsen risikerer udlejere stadig, at den leje som maksimalt kan godkendes, er væsentlig mindre end de reelle udgifter til lejligheden. Reglen er primært brugbar for udlejere som vil have en vurdering af om det kan betale sig at leje ud/fremleje eller at sælge/opsige sin lejlighed.
Nettoprisindeksregulering af lejen
I den nye lejelov blev muligheden for efter aftale at regulere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, den såkaldte trappeleje afskaffet.
I regulerede ejendomme, kan udlejer i stedet beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt reguleres efter nettoprisindekset i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
I uregulerede ejendomme skal udlejer og lejer i stedet kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Den indeksregulerede leje vil fortsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi. Der er her tale om en væsentlig forringelse af parternes ret til at aftale en løbende lejeregulering, og ved længere lejeforhold er der reelt tale om en klar forringelse af udlejers muligheder for at forhøje lejen svarende til eksempelvis inflationen.
Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen
Opsigelsesreglerne blev ændret, således at udlejere af en ejer- eller andelsbolig har en ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen. Dette er særdeles vigtigt for amatørudlejerne, der ellers har risikeret at hænge på lejer, hvis de eksempelvis lejede ud fordi de ikke kunne sælge. Reglen har stor praktisk betydning og har medført, at en del retssager er undgået.
Forenklede vedligeholdelsesregler
Det fremgår nu udtrykkeligt af den nye lejelov, at lejernes krav på vedligeholdelse er ubetinget. Der gælder særlige regler afhængigt af om der er tale om uregulerede ejendomme eller ejendomme med omkostningsbestemt leje, og udlejere af småhuse med op til 6 boliger, udlejere, der kun udlejer én bolig, etc., kan indgå aftale der begrænser lejerens krav på vedligeholdelse. Du kan læse mere om vedligeholdelsesreglerne i Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?
Forenklede regler om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser
Udlejerens administrative forpligtelser er blevet begrænset, eksempelvis ved ikke at skulle medsende regnskab for udvendig vedligeholdelseskonto og ved at indføre en pligt til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser.
Sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven
Ministeren lovede i 2015 at sætte ministerens embedsmænd til i løbet af to år at sammenskrive boligreguleringsloven og boliglejeloven.
Dette er desværre ikke sket, men hvis det på et tidspunkt lykkes at blive enige, vil en sammenskrivning forhåbentlig medføre en klar forenkling af reglerne.