Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?

Gå tilbage

Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?

Man skulle umiddelbart tro, at det lejeretlige begreb ”indvendig vedligeholdelse” omfatter alt inden for boligens fire vægge, mens ”udvendig vedligeholdelse” handler om facade, tagrender, tag, terrassefliser og den slags. Sådan forholder det sig dog ikke i lejerettens kringlede verden.

I lejeretlig forstand er indvendig vedligeholdelse udelukkende (indvendig) maling, hvidtning, tapetsering og lakering af trægulve. Alt andet betragtes – på trods af navnet – som udvendig vedligeholdelse. Vinduesruder, stikkontakter, hårde hvidevarer og lignende hører altså til den udvendige vedligeholdelse – også selv om hvidevarerne ikke står ude i haven.

Reglerne afhænger af ejendomstypen

Før loven blev ændret i 2015 var det muligt for udlejer at pålægge lejer både den ind- og udvendige vedligeholdelse. I dag kan det for omkostningsbestemte ejendomme (større ejendomme i regulerede kommuner) ikke længere aftales, at lejer skal have den udvendige vedligeholdelsespligt.

For småhusejendomme, det vil sige ejendomme med færre end syv beboelseslejligheder, kan sådanne aftaler dog stadig indgås. Ejer udlejeren f.eks. kun én udlejningsbolig, vil der typisk være tale om et småhus i lejelovens forstand, og lejer og udlejer kan aftale, at lejer skal bære den udvendige vedligeholdelsespligt.

Derudover er der for omkostningsbestemte ejendomme indført en række regler, som indebærer, at udlejer skal udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber og rullende, 10-års vedligeholdelsesplaner.

Hvilken stand skal lejemålet så afleveres i ved fraflytning?

Det kan ikke aftales, at lejer af et beboelseslejemål skal aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved lejeforholdets begyndelse.

Det kan heller ikke gyldigt aftales, at lejer af et beboelseslejemål skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning. Udlejer kan maksimalt kræve det, der populært kaldes en normalistandsættelse – et udtryk, man dog ikke finder i lejelovens tekst.

Lejer skal med lejelovens ord blot have vedligeholdt ”så ofte, som det er påkrævet” i løbet af lejeperioden. En normal istandsættelse indebærer, at lejer ved fraflytning kun skal betale for istandsættelse, i det omfang lejer gyldigt har haft vedligeholdelsespligten, og det pågældende forhold konkret trænger til istandsættelse/ vedligeholdelse.

Læs også: Afgørelse i Ankenævnet – Lejer slap for at istandsætte

Har lejer f.eks. overtaget lejemålet nymalet, og er det gyldigt aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejer kun male indvendigt, i det omfang lejemålet trænger til det.

Hvornår lejemålet trænger til istandsættelse, giver loven ikke noget egentligt bud på. I praksis er det nemlig sjældent klart, hvornår noget trænger så meget til istandsættelse, at lejer kan pålægges at betale for det.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til artiklen, eller har du brug for hjælp til udlejning, kan du kontakte en af vores specialister, eller du kan udfylde formularen nedenfor.

Kontakt en ekspert på området

Advokat og partner (H)

rew@wtc.dk 
T  +45 48 22 00 40
D +45 48 22 00 44

Advokat og partner (H)

M  hro@wtc.dk
T  +45 48 22 00 40
D +45 44 34 50 59

Få mere viden

5 ting du bør vide, før du bliver udlejer

Vil du leje ét eller flere lejemål ud, er det vigtigt at kende lejeloven. Ellers risikerer du at ende i problemer med lejere eller med en tur i Huslejenævnet. Nedenfor er fem gode råd til dig, der går med overvejelser om at blive udlejer.

Læs mere »

Hvordan laver jeg et lejepåkrav?

Når lejer ikke betaler sin husleje, skal der fremsendes en rykker til lejer, hvilket i lejeretlige termer kaldes et ”lejepåkrav”. Men hvordan laver man et lejepåkrav? Og hvilke oplysninger skal lejepåkravet indeholde?

Læs mere »