Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?

Gå tilbage

Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?

Det er bestemt ikke blevet mere enkelt at være hverken lejer eller udlejer. Tværtimod. Udover regler om f.eks. obligatoriske indflytningssyn og lignende regler om fraflytningssyn, gælder der også regler om vedligeholdelsesfordelingen og istandsættelse ved fraflytning.

Vedligeholdelse inde i lejligheden kan være udvendig vedligeholdelse

Man skulle jo umiddelbart tro, at det lejeretlige begreb ”indvendig vedligeholdelse” omfatter alt inden for boligens fire vægge, mens ”udvendig vedligeholdelse” handler om have, tagrender, terrassefliser og den slags. Sådan forholder det sig dog ikke i lejerettens kringlede verden.

I lejeretlig forstand er indvendig vedligeholdelse udelukkende (indvendig) maling, hvidtning, tapetsering og lakering af trægulve. Alt andet betragtes som udvendig vedligeholdelse. Vinduesruder, stikkontakter, hårde hvidevarer og lignende hører således til den udvendige vedligeholdelse – også selv om hvidevarerne ikke står ude i haven.

Reglerne afhænger af ejendomstypen

Det var før ændringen i 2015 muligt for udlejer, at pålægge lejeren både den ind- og udvendige vedligeholdelse.

Pr. 1. juli 2015 kan det dog for de såkaldt omkostningsbestemte ejendomme (større ejendomme i regulerede kommuner) imidlertid ikke længere aftales, at lejer skal have den udvendige vedligeholdelsespligt.

For så vidt angår de såkaldte småhusejendomme, det vil sige ejendomme med under 7 beboelseslejligheder, kan sådanne aftaler dog stadig indgås. Ejer udlejeren f.eks. kun én udlejningsbolig, vil der typisk være tale om et småhus i lejelovens forstand, og parterne vil da kunne aftale, at lejeren skal bære den udvendige vedligeholdelsespligt.

Derudover er der for omkostningsbestemte ejendomme indført en række regler, som kort sagt indebærer, at udlejer fremover skal udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber og rullende, 10-års vedligeholdelsesplaner.

Hvilken stand skal lejemålet så afleveres i ved fraflytning?

Det kan ikke aftales, at lejeren af et beboelseslejemål skal aflevere lejemålet i bedre stand end det var ved lejeforholdets indledning.

Hertil kommer at det ikke gyldigt kan aftales, at lejeren af et beboelseslejemål skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning. Efter de nye regler kan udlejeren således maksimalt kræve det, der populært kaldes en normalistandsættelse – et udtryk man dog ikke finder i lejelovens tekst.

Lejer skal med lejelovens ord blot have vedligeholdt ”så ofte, som det er påkrævet” i løbet af lejeperioden. En normal istandsættelse indebærer således, at lejer ved fraflytningen kun skal betale for istandsættelse, i det omfang lejer gyldigt har haft vedligeholdelsespligten og det pågældende forhold konkret trænger til istandsættelse.

Har lejer f.eks. overtaget lejemålet nymalet og er det gyldigt aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejer kun male indvendigt, i det omfang lejemålet trænger hertil.

Hvornår lejemålet så trænger til istandsættelse, giver loven ikke noget bud på. I praksis er det nemlig sjældent klart, hvornår noget trænger så meget til istandsættelse, at lejeren kan pålægges at betale for dette. Reglerne skal formentlig fortolkes på den måde, at den lejer, der har overtaget et nyistandsat lejemål, i fraflytningssituationen hæfter for en andel af omkostningerne til nyistandsættelse, idet lejeren jo som udgangspunkt skal bringe lejemålet tilbage i samme stand som det overtoges. Lovændringen har og forventes fortsat at give anledning til en hel del tvister i landets huslejenævn og boligretter.

En forudsætning for at udlejer kan opkræve lejer udgifterne til istandsættelse ved lejers fraflytning er i øvrigt, at udlejer har overholdt reglerne om ind- og fraflytningssyn.

Hvis artiklen giver anledning til spørgsmål er du velkommen til at kontakte advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen, advokat Henrik Roslev Østergaard eller advokatfuldmægtig Stephan Margaard Svendsen.