Reglerne om fastsættelse af husleje er særdeles komplicerede. Og det gør det ikke nemmere, at der gælder forskellige regler alt afhængigt af, hvilken ejendom dit lejemål ligger i, hvor gammel og stor ejendommen er, samt hvor ejendommen er beliggende.
Overordnet findes der 3 forskellige måder, huslejen kan fastsættes på inden for lejeloven: Leje efter det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje og fri leje.
Det lejedes værdi
Lejeloven opererer bl.a. med et begreb, der hedder ”det lejedes værdi”. Efter dette regelsæt må den husleje, en udlejer opkræver, ikke væsentligt overstige ”det lejedes værdi”.
Denne regel gælder for ejendomme, der pr. den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder – de såkaldte småhuse. Det vil sige, at alle enkeltlejlighedsudlejere, villaudlejere, fremlejegivere og andelsudlejere som regel er omfattet af disse regler. Yderligere gælder reglen for større ejendomme i de kommuner, som ikke er regulerede (dvs. Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø).
Det lejedes værdi betyder, at lejen ikke må overstige den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller i området for tilsvarende hus- og husrum med hensyn til:
- beliggenhed
- art
- størrelse
- kvalitet
- udstyr
- og vedligeholdelsestilstand
Det er vigtigt at pointere, at sammenligningen for så vidt angår de såkaldte småhusejendomme – dvs. de ejendomme, hvor der er 6 eller færre beboelseslejligheder (og er beliggende i en reguleret kommune) – skal ske med lejemål, hvor huslejen er omkostningsbestemt. Det vil sige, at fastsættelsen af lejen er sket på baggrund af et driftsbudget (læs mere om omkostningsbestemt leje længere nede).
Denne modifikation til det lejedes værdi, for så vidt angår småejendomme, har den meget væsentlige betydning, at det kan være vanskeligt, for såvel lejer som udlejer, at finde sammenlignelige lejemål.
Sammenligning af lejemål
Det er en udbredt misforståelse, at man som udlejer blot kan fastsætte huslejen i henhold til andre udbudte lejemål i området. Dette skyldes, at sammenligningen skal ske med de såkaldte omkostningsbestemte lejemål.
Dette har også den betydning for udlejere, at det kan være vanskeligt at kræve en rimelig leje for mindre ejendomme, da lejeniveauet indirekte begrænses efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Udlejers udgifter til drift af ejendommen har ingen betydning for lejefastsættelsen. Det kan i nogle tilfælde betyde, at udlejer må udleje ejendommen med tab, hvis han ikke ønsker at sælge.
Hvis du som lejer betaler en for høj husleje, altså at den opkrævede leje overstiger det lejedes værdi, kan du forsøge at indgå aftale med udlejer om en lejenedsættelse. Hvis I ikke kan blive enige, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet med henblik på at få vurderet, om den opkrævede leje ”væsentligt” overstiger det lejedes værdi. Det er værd at bemærke, at hvis overskridelsen er uvæsentlig, kan du således godt betale for meget i husleje uden at kunne kræve lejen nedsat.
Læs også: Bemærkelsesværdig høj husleje godkendt i landsretten
Huslejenævnet vil ofte besigtige lejemålet og herefter træffe en afgørelse omkring lejens størrelse. Hvis du indbringer sagen senest 1 år fra lejeaftalens indgåelse, kan lejen kræves tilbagebetalt med tilbagevirkende kraft. Ellers for fremtiden, gældende fra indbringelsestidspunktet. Vi anbefaler, at du konsulterer sagkyndig bistand til håndtering og vurdering af Huslejenævnets afgørelse.
Omkostningsbestemt leje
Større ejendomme i regulerede kommuner – der pr. den 1. januar 1995 omfattede 7 eller flere beboelseslejligheder – er som udgangspunkt omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje.
Kort fortalt fastsættes den omkostningsbestemte leje ud fra de driftsomkostninger, som udlejer har på ejendommen. Det vil sige udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og vedligeholdelse. Derudover kan udlejer medregne et kapitalafkast. Udgifterne fordeles på de enkelte boliger i ejendommen, med udgangspunkt i boligernes indbyrdes værdi. Alternativt i forhold til boligernes areal, hvis boligernes indbyrdes værdi er nogenlunde ens.
Afgørende for spørgsmålet om hvorvidt du betaler for meget i husleje i et lejemål omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje er, om driftsbudgettet og den omkostningsbestemte leje er korrekt opgjort og beregnet af udlejer.
Du har også her mulighed for at indbringe en sag om lejens størrelse for Huslejenævnet med henblik på at få vurderet, om den opkrævede omkostningsbestemte leje er beregnet og opgjort korrekt af udlejer – og dermed om du som lejer kan opnå en lejenedsættelse.
Fri leje
Efter lejelovens § 54 kan det aftales, at lejen for nogle særlige lejemålstyper kan fastsættes frit. Typisk aftales der fri leje for lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Hertil kan reglen anvendes for beboelseslejligheder beliggende i tidligere erhverv og nyindrettede tagetager. Når der er aftalt fri lejefastsættelse, kan lejen som udgangspunkt alene reguleres efter pristalsregulering (dvs. de generelle prisstigninger i samfundet).
Ved en aftale om fri lejefastsættelse, kan du som udgangspunkt ikke anfægte den aftalte husleje – og dermed opnå en lejenedsættelse. En aftale om fri leje indebærer, at parterne har fraveget lejelovens almindelige regler om lejefastsættelse (reglerne om det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje).
For lejemål som er omfattet af muligheden for at aftale fri leje, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af lejelovens bestemmelser herom.
Har du spørgsmål?
Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
