fbpx

Bemærkelsesværdig høj husleje godkendt i landsretten

Bemærkelsesværdig høj husleje godkendt i landsretten

Bemærkelsesværdig høj husleje godkendt i landsretten
Udgivet den 8. dec. 2021

Del artiklen

I en nyligt afgjort sag fandt landsretten, at udlejer godt måtte opkræve kr. 7.650 pr. måned for en lejlighed på 51 m2.

Lejligheden var placeret i København K og var gennemgribende moderniseret (efter reglerne i BRL § 5, stk. 2). Lejemålet havde været udlejet siden den 1. august 2016 til en årlig husleje på kr. 91.800 svarende til kr. 1.800 kr. pr m2 årligt.

Huslejeniveauet er os bekendt et af de højest godkendte lejeniveauer af sin art, og sagen vil sandsynligvis få betydning for andre sager om sammenlignelige lejemål.

Læs også: Lejeforhøjelse – hvad gør jeg?

Sagen kort

Lejer ønskede en nedsættelse af huslejen, og valgte derfor at indbringe den for Huslejenævnet. Huslejenævnet var enig med lejer i, at lejen var for høj, og nedsatte den til kr. 1.400 pr. m2 årligt, hvilket senere også blev stadfæstet i Ankenævnet.

Udlejer valgte efterfølgende at indbringe sagen for Boligretten, der vurderede, at den oprindelige leje på kr. 1.800 pr. m2 årligt ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Sagen endte efterfølgende i landsretten, som stadfæstede Boligrettens afgørelse, og dermed godkendte huslejen på kr. 1.800 pr. m2 årligt.

Med afgørelsen tilkendegav landsretten, at den opkrævede husleje på kr. 1.800 pr. m2 årligt, ikke væsentlig afveg fra den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Ændringer i boligreguleringsloven pr. 1. juli 2020

Inden boligreguleringsloven blev ændret, var det tilladt at fastsætte lejen til et beløb, der ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Det betød, at lejen gerne måtte fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi, så længe denne overskridelse ikke var væsentlig. Denne væsentlighedsmargin blev i retspraksis tolket som værende +/- 10-15%. Lejemål kunne dermed udlejes til en højere pris end det lejedes værdi.

Den 1. juli 2020 blev boligreguleringslovens §5, stk. 2 dog ændret, og ordet væsentligt blevet fjernet, således at lejen nu ikke længere må fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi – dvs. hvad der bliver betalt for lignende lejemål.

I denne konkrete sag blev lejen fastsat i 2016, og derfor er det de tidligere regler inden den 1. juli 2020, som er gældende. Lejen måtte således fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Det vides ikke med sikkerhed om den godkendte leje på kr. 1.800 reelt oversteg det lejedes værdi, da bolig- og landsretten ikke har taget eksakt stilling hertil, men lovændringen vil medføre at man ikke kan tage en lige så høj leje.

Sammenligning af lejemål

Når det skal vurderes, hvorvidt lejen (væsentligt) overstiger det lejedes værdi, sammenligner man med lejen for et tilsvarende hus eller lejlighed med hensyn til:

  • Beliggenhed
  • Art
  • Størrelse
  • Kvalitet
  • Udstyr
  • Og vedligeholdelsesstand

Sammenligningslejemål bliver desuden også vurderet ud fra en række andre forhold f.eks.:

  • Tidspunktet for den opgjorte leje
  • Om lejen tidligere har været prøvet i relevante nævn eller i Boligretten
  • Hvilke andre sammenligningslejemål parterne har fremlagt ift. at vurdere, hvilke der vægter højest m.m.

Det er med andre ord et kompliceret regnestykke, når lejen for lignende lejemål skal vurderes. Det kan derfor være svært selv at vurdere, hvorvidt lejen for et lejemål overstiger det lejedes værdi.

Lejefastsættelse kan desuden ske efter flere principper, hvorfor det altid er vores anbefaling, at du spørger din advokat til råds forinden fastsættelse af husleje eller varsling af lejeforhøjelser.

WTC advokaternes bemærkninger

Sagen er interessant, fordi udlejer får medhold i at kræve en høj husleje for et lejemål, hvor der ikke er aftalt fri lejefastsættelse. Det er WTC advokaterne bekendt et af de højeste huslejeniveauer pr. kvadratmeter, der er godkendt for et gennemgribende forbedret lejemål, hvor lejen skal fastsættes til det lejedes værdi. Afgørelsen forventes at have afsmittende effekt på sager omhandlende sammenlignelige lejemål.

Har du mistanke om, at du betaler for meget i leje, eller er du i tvivl om du som udlejer tager nok i husleje? Vi anbefaler, at du kontakter din advokat, der kan hjælpe med vurderingen og en eventuel retssag. 

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Kontakt en ekspert på området

René Wøhler

René Wøhler

Advokat og partner (H)

Henrik Roslev Østergaard

Henrik Roslev Østergaard

Advokat og partner (H)

Anders Eggert Nielsen

Anders Eggert Nielsen

Advokatfuldmægtig

Johan Klint Nielsen

Johan Klint Nielsen

Advokat (L)

Malin Lundø Brun

Malin Lundø Brun

Advokat (L)

Del artiklen

Del artiklen med dit netværk