Lejeforhøjelse – hvad gør jeg?

Gå tilbage

Lejeforhøjelse – hvad gør jeg?

Det kan nogle gange være vanskeligt at fastsætte lejens størrelse, når man skal leje en lejlighed ud. Hvad skal lejligheden koste at leje og hvad må den koste uden, at lejer kan gøre indsigelse?

Lejelovene er en jungle på området for lejens størrelse og mulighederne for lejeforhøjelse.

Derfor er mit bedste og første råd til udlejere altid at søge professionel bistand. Det skyldes, at reglerne ud over at være uoverskuelige og meget svært tilgængelige tillige er bygget op omkring et system af ugyldighedsvirkninger. Der er mange af reglerne, som blot er formalistiske ordensregler, som skal overholdes.

Hvis man som udlejer – på grund af ukendskab – glemmer at iagttage reglerne, medfører det, at hele lejeforhøjelsen tilsidesættes af huslejenævnet eller boligretten.

Et eksempel på en ordens regel som altid skal overholdes, er reglen om, at lejer skal oplyses om sin adgang til at gøre indsigelse. Hvis dette ikke oplyses (korrekt), er lejeforhøjelsen ugyldig. Et andet eksempel er, at udlejer skal specificere forhøjelsen i den nuværende leje, forhøjelsens størrelse og den nye årlige leje.

Hvad er den rigtige leje? 

Lejens størrelse afhænger af hvor og i hvilken ejendom, lejemålet er beliggende. Derudover afhænger det – naturligvis – af lejemålets stand samt i øvrigt ejendommens størrelse og alder.

For nogle lejemål skal lejen udregnes på baggrund af de udgifter, der er ved at driften af ejendommen. For andre lejemål er det et udefinerbart begreb ”det lejedes værdi”, som bestemmer, hvor meget lejen må være.

En tommelfingerregel er, at hvis udlejer ejer under 7 lejemål i den omhandlede ejendom, så er lejefastsættelsen omfattet af reglerne i småhusreglementet, hvilket svarer til reglerne om det lejedes værdi.

Det vil sige, at alle enkeltlejlighedsudlejere, villaudlejere, fremlejegivere og andelsudlejere som regel er omfattet af disse regler. Når lejen skal fastsættes i disse lejemål, må udlejer derfor selv bestemme lejens størrelse, men den må altså ikke overstige “det lejedes værdi”.

Omkostningsbestemt eller det lejedes værdi?

Hvis du som udlejer af en lejlighed – der er omfattet af småhusreglementet – ikke mener, at den leje lejer betaler svarer til det lejedes værdi, så kan du varsle forhøjelse af lejen. Du skal være opmærksom på, at du skal begrunde hvorfor lejeforhøjelsen varsles, ligesom du som ovenfor nævnt skal oplyse lejer om, at han har 6 uger til at gøre indsigelse mod varslingen.

Yderligere skal du oplyse lejeforhøjelsens størrelse, den nye leje og du skal oplyse, hvornår lejeforhøjelsen træder i kraft. Dette skal være mindst 3 måneder ud i fremtiden til den 1. i en måned.

Er du udlejer af en ejendom, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, skal der udfærdiges et driftsbudget med ejendommens indtægter og udgifter. Hvis indtægterne ikke kan dække udgifterne, kan du varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

Du skal være opmærksom på, at det er nøje reguleret, hvilke udgifter du må medtage i budgettet. Hvis du skal varsle forhøjelse i en sådan ejendom, bør du søge professionel bistand, idet reglerne hér er endnu mere komplicerede.

Trappelejeklausuler eller pristalsregulering?

Med virkning fra den 1. juli 2015, blev adgangen til at træffe aftale om fremtidige lejereguleringer ved trappelejeklausuler gjort forbudt. I stedet kan parterne udelukkende træffe aftale om fremtidige lejereguleringer ved klausuler om pristalsforhøjelse.  Ændringen medførte dog ikke at de gamle trappelejeklausuler blev ugyldige, hvorfor lejeaftaler før den 1. juli 2015 fortsat kan reguleres efter trappelejeprincippet, såfremt parterne har indgået en sådan klausul. Skiftet fra trappeleje til pristalsregulering blev vedtaget for at skabe bedre forståelse for og gennemskuelig i lejereguleringen.

Skal du i dag udfærdige en ny lejekontrakt, kan du med fordel indsætte en klausul om pristalsforhøjelse. Såfremt du indsætter en sådan klausul, kan du herefter en gang årligt, medmindre andet er specifikt aftalt, regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2. På denne måde slipper du for at skulle varsle ændringer i lejen efter lejelovens almindelige regler, og kan i stedet blot skriftligt meddele lejerne om reguleringen med henvisning til pristalsklausulen.

Du skal dog være opmærksom på flere forhold, eksempelvis at lejer kan kræve lejen nedsat efter lejelovens § 49, såfremt pristalsreguleringen bevirker at den opkrævede leje overstiger det lejedes værdi. Derudover er det endnu ikke afklaret i retspraksis, om udlejer i kombination med pristalsforhøjelsen, også kan kræve lejen forhøjet efter reglerne om det lejedes værdi.

Dertil skal udlejere med eksisterende trappelejeklausuler være opmærksomme på, at trappelejeklausulerne udløber på et tidspunkt. Når dette sker, skal der forhandles en ny regulering, der følger de nutidige regler i lejeloven. Dette kan volde problemer, særligt da udlejer ikke kan pålægge lejer at indgå en ny aftale om pristalsregulering.

Du bør kontakte din rådgiver, hvis du vil have eller allerede har indsat lejereguleringsklausuler i lejekontrakten. Lejeklausulerne kan både være et vigtigt redskab, men også kan skabe betydelige problemer for udlejer, og jeg anbefaler derfor altid at du søger kompetent juridiske bistand, når du overvejer at benytte en sådan klausul.

Hvis du i øvrigt har spørgsmål til artiklen eller lejeretlige spørgsmål generelt, er du velkommen til at kontakte advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen, advokat Henrik Roslev Østergaard eller advokatfuldmægtig Stephan Margaard Svendsen.