Skal du have opført nyt hus? Så læs her.

Gå tilbage

Skal du have opført nyt hus? Så læs her.

Mange forbrugere, der står foran deres livs måske største projekt – nemlig indgåelse af en entreprisekontrakt vedrørende opførelse af et nyt (type-)hus, oplever desværre ofte, at projektets forløb ikke helt står mål med de naturlige forventninger, som forbrugerne har opstillet.

 

Det kan derfor være en god idé at være klædt ordentligt på, forinden man kaster sig over et sådant større byggeprojekt, hvorfor det kan anbefales, at man, som forbruger, følger et af nedenstående råd:

 

1.

Du kan starte med at lave dine egne undersøgelser af virksomheden på www.google.dk for at se om, der er andre, der har (gode/dårlige) erfaringer med virksomheden.

 

Videre kan du undersøge på Erhvervsstyrelsens hjemmeside, www.cvr.dk, hvor længe virksomheden har eksisteret, hvordan seneste regnskab så ud osv.

 

Er der tale om et nystiftet selskab eller et selskab med dårlig økonomi, skal du naturligvis være ekstra opmærksom i det videre forløb, herunder stille større krav til sikkerhedsstillelse.

 

Endelig kan du f.eks. undersøge, om virksomheden er tilmeldt BYG Garantiordning, hvor garantiordningen dækker tab, som følger af håndværksmæssige mangler ved det udførte arbejde, ligesom virksomheder, der er tilmeldt BYG Garantiordning, er forpligtet til at efterleve afgørelser truffet af Byggeriets Ankenævn, der er et betydeligt hurtigere (og billigere) alternativ til domstolene.

 

Det kan derfor betale sig at lave nogle forundersøgelser, ligesom det er værd at huske ” at det billigste tilbud langt fra er det bedste tilbud”!

 

2.

Få altid lavet en skriftlig entreprisekontrakt, der tager stilling til væsentlige spørgsmål så som betalingsforløbet, entreprenørens forpligtelser, afleveringstidspunkt, garantistillelse mv.

 

Har entrepriseaftalen ikke taget stilling til alle relevante forhold, kan det ligeledes være tilstrækkeligt, at entrepriseaftalen derudover indeholder en henvisning til de forbrugervenlige udfyldningsregler AB-forbruger eller ved en henvisning til de sædvanlige entreprisebestemmelser AB92 og ABT93.

 

Fremkommer entreprenøren ikke af egen drift med en entreprisekontrakt, skal alarmklokkerne nok begynde at ringe.

 

Få altid kontrakten gennemgået af en advokat, så eventuelle uklarheder fanges i opstarten.

 

3.

Få altid en kopi af entreprenørens garantistillelse forinden opstart af projektet.

 

4.

Du skal ligeledes være opmærksom på, at der pr. 1. april 2008 er indført en obligatorisk byggeskadeforsikring, hvorved professionelle bygherrer ved opførelsen af nybyggerier til helårsbeboelse skal tegne en 10-årig byggeskadesforsikring.

 

Der skal således foreligge et tilbud på byggeskadeforsikring, når den professionelle bygherre ansøger om byggetilladelse.

 

Byggeskadeforsikringen omfatter de alvorlige byggeskader, der opstår på boligen, hvis skaderne kan henføres til fejl begået i forbindelse med opførelsen – hvad enten der er tale om projekterings-, udførelses- eller materialefejl.

 

Byggeskaderne skal have en væsentlig betydning for boligens levetid eller på afgørende måde nedsætte brugbarheden af boligen.

 

Som forbruger skal du være opmærksom på, at denne merudgift for den professionelle byggeherre altid vil blive væltet over på dig som forbruger, hvorved du kan regne med, at udgifterne til projektet vil blive tilsvarende dyrere. Alt afhængig af projektets karakter vil merudgiften udgøre op til kr. 75.000 – 100.000.

 

Da forpligtelsen til at tegne forsikring ikke gælder selvbyggere, kan det derfor ikke tilrådes, at man – for at spare denne udgift – påtager at angive sig selv som selvbygger, hvorved man sparer denne forsikringsudgift, men derimod kan risikere, at man selv tager ansvaret for fejl og mangler ved byggeriet.

 

5.

Når byggeentreprisen går i gang, er det væsentligt, som tommelfingerregel, at forbrugeren ikke betaler for mere end, hvad der er udført arbejde for samt værdien af de leverede materialer.

 

Der er flere entreprenører, der i entreprisekontrakter lægger op til, at der skal betales et større beløb allerede ved kontraktens underskrift. Dette kan selvsagt ikke anbefales.

 

Det kan derfor anbefales, at forbrugeren allierer sig med en byggesagkyndig, der kan følge entrepriseprojektet på sidelinien for at sikre, at forbrugeren ikke betaler for mere end forbrugeren får.

 

Det skal medgives, at der kan påløbe nogle omkostninger til den sagkyndige, men henset til entreprisekontraktens økonomiske omfang, kan disse ”beskedne” udgifter således være givet godt ud.

 

6.

Den byggesagkyndige kan ligeledes være garant for, at fejl og mangler opdages i tide, således at forbrugeren ikke, undervejs i forløbet, risikerer skjulte fejl og mangler, som måske ikke opfanges af den sagkyndige i forbindelse med afleveringsforretningen.

 

7.

Videre kan den byggesagkyndige medvirke til, at projektet skrider planmæssigt frem, således at der ikke efterfølgende opstår diskussioner omkring forsinkelse og eventuel betaling af dagbøder.

 

8.

Undervejs i forløbet er det væsentligt, at du hele tiden er opmærksom på dine rettigheder og forpligtelser efter kontrakten eller aftalegrundlaget.

 

Hvad gør du, hvis byggeriet er forsinket? Eller hvis der er mangler? Hvornår skal du gøre indsigelse, og kan du fortabe retten til at gøre indsigelse?

 

Det er derfor væsentligt, at du allierer dig med en advokat med speciale i entrepriseret, således at du altid er på forkant med situationen.

 

9.

I forbindelse med afleveringen er det vigtigt, at du minutiøst gennemgår ejendommen for fejl og mangler, gerne sammen med den byggesagkyndige, idet afleveringsforretningen er afgørende for, om byggeriet ses at være endeligt afleveret (hvorved entreprenørens eventuelle garantistillelse nedskrives), ligesom der ved særlige alvorlige mangler kan blive tale om, at man nægter at overtage ejendommen på det foreliggende grundlag, men dette kan altid give anledning til større diskussioner, hvorfor det også her er væsentligt med rådgivning fra såvel advokat som fra byggesagkyndig.

 

Mangler påvist ved afleveringsforretningen kan kræves afhjulpet ”inden rimelig tid”, jfr. bl.a. AB-forbruger § 44, og såfremt entreprenøren ikke afhjælper manglerne ”inden rimelig tid”, er du berettiget til at lade manglerne afhjælpe for entreprenørens regning.

 

10.

Der kan endelig opstå spørgsmål om, hvorvidt du skal være berettiget til, med henblik på udbedring af fejl og mangler, at trække på den af entreprenøren stillede garanti.

 

Er der uenighed herom mellem dig og entreprenøren, kan det være nødvendigt at igangsætte en sagkyndig beslutning (hurtigere afgørelse omkring berettigelsen af det rejste krav), men igen skal du være opmærksom på de formelle krav hertil.

 

11.

Held og lykke!

 

Hvis du har spørgsmål eller ønsker uddybning af ovennævnte, er du velkommen til at kontakte advokat Ken Torpe Christoffersen pr. mail ktc@wtc.dk,,  advokat Nete Dahl-Sørensen pr. mail nds@wtc.dk eller advokat Henrik Roslev Østergaard pr. mail hro@wtc.dk eller kontakt os på tlf. 48 22 00 40.