Regulering til markedsleje – erhvervsejendomme

Gå tilbage

Regulering til markedsleje – erhvervsejendomme

I langt størstedelen af alle kontrakter om erhvervslejemål findes 2 overordnede muligheder for at regulere huslejen for det pågældende lejemål.

Den ene er en årlig ændring enten som følge af en ændring i det indeks, der er valgt af parterne som indikator for, hvorledes lejen som minimum skal ændre sig, eller en procentuel minimumsændring. Denne reguleringsmulighed vil ikke blive gennemgået i denne artikel.

Den anden og mere indgribende ændring i huslejen er som følge af, at markedslejen for det pågældende lejemål har ændret sig væsentligt i forhold til lejen på tidspunktet for varslet. Denne regulering kaldes for regulering til markedslejen, og kan påberåbes både af udlejer og lejer som udgangspunkt.

Regulering til markedslejen

En regulering af huslejen til markedsleje kræver, at den gældende leje væsentligt afviger fra markedslejen. Man skal således både som lejer og udlejer være opmærksom på, at dette er et væsentligt og afgørende kriterium for, hvorvidt man vil kunne kræve lejen ændret til markedslejen.

Afviger lejen ikke væsentligt fra markedslejen, kan Erhvervslejelovens § 13 ikke påberåbes af den part, der ønsker lejen ændret til markedslejen. Det er derfor vigtigt at have undersøgt forud for et varsel, om den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen. Ved en væsentlig afvigelse forstås som udgangspunkt i retspraksis, at den gældende leje afviger med mere end 12  fra markedslejen.

Kravene til varsling efter § 13.

Der er i erhvervslejelovens § 13 stk. 8 nævnt en række betingelser for, hvorledes en varsling af ændring i lejen til markedsleje skal ske.

a. Skriftlighed

En varsling skal altid være skriftlig. Mediet som benyttes til at give den anden part oplysning om varslet er underordnet, så lang tid selve varslet er fremkommet i skriftlig form. Man kan således også bruge e-mail til at fremsætte sit varsel. Som den varslende part skal man være opmærksom på, at man har bevisbyrden for, at varslet er kommet frem til den anden part. Det er derfor altid en god ide at sikre sig at kunne dokumentere, at varslet er kommet frem, f.eks. ved at sende brevet både normalt og anbefalet, eller benytte en fax. Kravet om skriftlighed indebærer ikke, at man skal argumentere hvorfor, man mener, at lejen er for høj. Det er nok for den varslende part at oplyse, at denne mener, at huslejen væsentlig afviger fra markedslejen for det pågældende lejemål.

b. Ændringens størrelse

Varslet skal indeholde en angivelse af ændringen i huslejen. Det er således ikke nok blot at oplyse, at man mener, at lejen væsentligt afviger fra markedslejen. Man skal oplyse den leje, som man vil varsle til samt hvad ændringen er i forhold til den eksisterende leje. Som udgangspunkt skal ændringen fordeles over 4 år, således at lejen forhøjes/sættes ned med ¼ pr. år. Det skal derfor fremgå af varslet, hvorledes den varslede ændring fordeles over de 4 år. Da det dog er et punkt, der kan fraviges ved aftale, skal den varslende part være opmærksom på, hvad der fremgår af lejeaftalen.

c. Oplysning om klageadgang

I sit varsel skal den varslende part oplyse modparten, at denne har mulighed for at gøre indsigelser i henhold til Erhvervslejelovens § 13, stk. 9.

d. Tidspunktet for ændringen

En ændring af lejen til markedsleje kan ske med 3 måneders varsel. Det betyder, at man kan fremsætte varslet 3 måneder til den 1; f.eks. kan man fremsætte et varsel den 30. november til ikrafttræden den 1. marts. Dette punkt kan afviges aftalemæssigt, men det kræver, at der er taget specifikt forbehold herom.

Kriterierne i punkt a og c er som udgangspunkt ufravigelige. Undtagelsen til dette er, hvis den varslende part kan bevise, at modtageren af varslet ikke har lidt en forringet retsstilling af, at varslet ikke opfylder de ovennævnte ufravigelige kriterier. Da dette kan være svært, er det uden tvivl bedst altid at sørge for, at alle de ovennævnte kriterier er opfyldt, således at man undgår, at varslet anses for ugyldigt.

Generelt om kravene til et varsel skal det påpeges, at såfremt et varsel ikke opfylder de ovennævnte kriterier, så er varslet ikke gyldigt, og man må som den varslende part starte forfra. Det betyder, at den varslende part må fremsende et nyt varsel med en ny dato for den varslede huslejes ikrafttræden.

Yderligere skal du være opmærksom på, at hvis din kontraktspart modsætter sig varslingen, så skal der indleveres stævning inden for en given frist ellers bortfalder varslingen ligeledes.

Kontakt os

Hvis du ønsker hjælp eller rådgivning omkring varsling af huslejen til markedsleje, så kontakt advokat René Wøhler hos WTC advokaterne, enten via mail rew@wtc.dk eller på telefon nr. 48 22 00 40.