fbpx

Kan Airbnb-udlejning forbydes i ejerforeninger?

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Nyhedsbreve fra WTC advokaterne

WTC viden

Med WTC viden holder vi dig opdateret med jura, som har betydning for din dagligdag og dit arbejdsliv. Vi har fingeren på pulsen og udvælger de mest relevante nyheder inden for dine interesseområder.

Kan Airbnb-udlejning forbydes i ejerforeninger?

Kan Airbnb-udlejning forbydes i ejerforeninger?

Nye regler for korttidsudlejning af helårsboliger træder i kraft pr. 1. januar 2021. Disse skal øge incitamentet for at indberette lejeindtægter korrekt, og samtidig sætter reglerne grænser for, hvor mange dage man må korttidsudleje sin helårsbolig.

Airbnb-udlejning foregår typisk som privat udlejning i korte perioder ad gangen, f.eks. imens boligejeren selv er på ferie. I nogle ejerforeninger har man et ønske om at forbyde privat korttidsudlejning, enten fordi de midlertidige beboere ikke passer ordenligt på ejendommen, eller fordi de skaber utryghed eller på anden måde er til gene for de øvrige beboere. Der har været flere eksempler på, at lejlighederne bliver lejet med henblik på at holde fester.

En ny dom illustrerer, hvad der skal til, for at forbyde Airbnb-udlejning i ejerforeninger.

De nye regler

Som udgangspunkt har du fra 1. januar 2021 ret til at udleje din bolig 70 dage om året gennem en bureauvirksomhed, som eksempelvis Airbnb, der forestår indberetning til Skat. Du må udleje din bolig 30 dage om året, hvis du selv står for udlejningen og indberetningen.

De nye regler regulerer imidlertid ikke, hvorvidt man har ret til at udleje sin ejerlejlighed. Dette vil afhænge af den enkelte ejerforenings vedtægter. Hvis ikke vedtægterne direkte indeholder et forbud mod udlejning, har ejere som udgangspunkt lov til at udleje deres lejligheder både på kort- og langtidskontrakter.

For at finde svar på om Airbnb-udlejning kan forbydes i ejerforeninger, skal man derfor kigge i foreningens vedtægter.

Ejerforeningens vedtægter

Både andels- og ejerforeninger kan i disses vedtægter have bestemmelser, der regulerer udlejningsperiode og retten til at udleje. Hvis der findes bestemmelser om regulering af udlejning i vedtægterne, så har disse forrang i forhold til den almindelige lovgivning.

Hvis der ikke findes bestemmelser, der regulerer udlejningsperiode og retten til at udleje, så er det den almindelige lovgivning der gælder, og det vil sige, at boligejerne må korttidsudleje deres bolig op til 70 dage om året gennem en bureauvirksomhed som Airbnb og 30 dage om året, hvis de selv står for udlejningen.

Hvis I ikke har bestemmelser, der regulerer udlejning i jeres ejerforening, så kræver det derfor en ændring i foreningens vedtægter, for at forbyde Airbnb-udlejning.

Hvordan ændres ejerforeningens vedtægter?

Hvordan vedtægtsændringen kan vedtages, afhænger blandt andet af, om ændringen medfører en ”særlig bebyrdende forpligtelse” for boligejerne.

Hvis der er tale om en ”særlig bebyrdende forpligtelse” for ejerne, kræver ændringen enstemmighed blandt alle ejere i foreningen. Hvis ændringen ikke medfører en ”særlig bebyrdende forpligtelse”, er det nok med flerstemmighed.

Et konkret eksempel

I en nyligt afgjort sag har landsretten taget stilling til, hvorvidt en ændring i vedtægterne om udlejning var en ”særlig bebyrdende forpligtelse”. Og dermed også om ændringen krævede enstemmighed eller flerstemmighed.

Helt konkret ønskede den specifikke ejerlejlighedsforening at indskrive et forbud mod udlejning i kortere perioder end 3 måneder i ejerforeningens vedtægter. Advokaten, som førte sagen for ejerforeningen, mente, at der alene var tale om en præcisering i foreningens vedtægter, der handlede om, at der ikke måtte drives erhverv fra ejerlejlighederne.

Ændringen i vedtægterne skulle præcisere, at korttidsudlejning på hotellignende vilkår (f.eks. via Airbnb), blev anset for erhvervsmæssig hoteludlejning, og derfor var i strid med vedtægterne om, at der ikke måtte drives erhverv.

Der var 2/3 stemmer for og dermed flerstemmighed for forslaget. Ejerforeningens advokat anså ikke et forbud mod korttidsudlejning som en særlig bebyrdende forpligtelse og mente, at flerstemmighed var nok til at vedtage ændringen.

Afgørelse

I Tinglysningsretten blev det bemærket, at ændringen i vedtægterne ikke kun ville ramme udlejning på hotellignende vilkår men også enkeltstående korte udlejninger.

Tinglysningsretten og senere landsretten fandt derfor, at ved at indføre en regel med forbud mod udlejning i kortere perioder end 3 måneder greb man ind i boligejernes individuelle rettigheder over lejlighederne, og derfor kunne forslaget kun gennemføres ved samtykke fra alle ejere.

Et forbud mod udlejning i kortere perioder end 3 måneder ville dermed kræve enstemmighed blandt foreningens boligejere.

Print Friendly, PDF & Email

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller til udlejning i jeres ejerforening, så er du velkommen til at kontakte os for en drøftelse.

Kontakt en ekspert på området

René Wøhler

René Wøhler

Advokat og partner (H)

Malin Lundø Brun

Malin Lundø Brun

Advokat (L)

Henrik Roslev Østergaard

Henrik Roslev Østergaard

Advokat og partner (H)