Har sælger overholdt sin loyale oplysningspligt?

Har sælger overholdt sin loyale oplysningspligt?

Har sælger overholdt sin loyale oplysningspligt?
Udgivet den 5. feb. 2024

Del artiklen

Når du køber en ejendom, skal sælger oplyse dig om alle relevante forhold vedrørende ejendommen – dette kaldes sælgers loyale oplysningspligt.

I forbindelse med en bolighandel skal sælger oplyse køber om alle relevante forhold, som sælger kender, eller burde kende, og som har betydning for ejendommens funktion og værdi. Dette gælder uanset om ejendommen sælges med eller uden tilstands- og el-rapport mv.

De relevante forhold bør anføres i købsaftalen, som er aftalegrundlaget mellem køber og sælger.

Læs også artiklen: Genskinsgener: Stråler naboens tag for meget?

Sælgers loyale oplysningspligt

Sælger skal, for at overholde sin loyale oplysningspligt, give køber korrekte og fyldestgørende oplysninger om ejendommens stand og andre forhold, der er relevante for boligens værdi og anvendelse. Som en del af at overholde sin loyale oplysningspligt, bør sælger fremlægge alle relevante dokumenter om ejendommen i forbindelse med et salg.

Det kunne f.eks. være:

  • Tingbog
  • Servitutter
  • Kommunal- og lokalplan(er)
  • BBR-ejermeddelelse
  • Ejendomsdatarapport med bilag
  • Energimærke
  • Tilstandsrapport
  • El-rapport
  • Ejerskifteforsikringstilbud
  • Oplysninger fra byggesagsarkiv
  • Oplysninger om grundejerforeningen/ejerforening herunder blandt andet vedtægter, årsrapporter, referater, budget, kort over grund eller ejerlejlighedskort

Listen er ikke udtømmende og afhænger af den specifikke ejendom.

Sælger er ikke forpligtet til at oplyse køber om bagatelagtige forhold ved ejendommen. Er sælger i tvivl om, hvorvidt et forhold ved ejendommen er bagatelagtig, bør sælger hellere oplyse for meget end for lidt, idet sælger derved sikrer sig ikke at tilsidesætte sin loyale oplysningspligt.

Oplysningerne skal foreligge inden købsaftalen underskrives af parterne, således at køber har haft alle relevante oplysninger i forbindelse med beslutningen om købet af ejendommen.

Ved salg af en ejendom, som sælger har boet i, kan sælger vælge at anvende reglerne om ansvarsfraskrivelse i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. For at anvende reglerne om ansvarsfraskrivelse skal sælger få udarbejdet en tilstandsrapport, en el-rapport, et ejerskifteforsikringstilbud samt tilbyde køber at betale halvdelen af udgiften til ejerskifteforsikringen. Hvis sælger anvender reglerne om ansvarsfraskrivelse, er sælger kun ansvarlig for forhold ved ejendommen, som sælger ikke har oplyst køber om, hvis sælger har afgivet en garanti, handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

Hvis sælger ikke har anvendt reglerne om ansvarsfraskrivelse, er sælger også ansvarlig for forhold ved ejendommen, hvor sælgers tilbageholdelse af oplysningerne ikke er at betragte som groft uagtsomme eller svigagtige. Med andre ord – sælgers ansvar for mangler ved ejendommen er større.

Ejendom solgt uden tilstandsrapport og el-rapport mv.

Hvis sælger har valgt at sælge ejendommen uden tilstandsrapport og el-rapport mv., eller det ikke har været muligt at benytte sig af reglerne herom (f.eks. ved en landejendom), hæfter sælger for fejl og mangler i op til 10 år.

Sælger er i den situation ansvarlig for alle relevante fejl og mangler, som sælger har viden om, eller burde kende om og som sælger ikke har videregivet til køber.

Overholder sælger ikke sin loyale oplysningspligt, kan køber rette et erstatningskrav mod sælger. Det er kun muligt at gennemføre et krav, hvis køber har lidt et tab som følge af tilsidesættelsen af den loyale oplysningspligt. Hvis de oplysninger, som sælger ikke har videregivet til køber, er af stor betydning for ejendommen og købers anvendelse heraf, har køber også mulighed for at ophæve handlen. En ophævelse af handlen kræver imidlertid temmelig meget, hvorfor dette ofte ikke ses i praksis.

Ejendomme solgt med tilstandsrapport og el-rapport mv.

Hvis ejendommen er solgt med tilstandsrapport og el-rapport mv., er sælger – som en del af sælgers loyale oplysningspligt – forpligtet til at besvare spørgsmålene i tilstands- og el-rapporten.

Sælger skal også her give korrekte oplysninger om boligens stand og eventuelle skader, herunder om dele af boligen er udført som selvbyg. Sælgers besvarelse af spørgsmålene i tilstands- og el-rapporten har ikke garantivirkning.

Tilstandsrapport og el-rapport vedrører alene bygningens stand og ikke forhold uden for bygningen. Sælger hæfter derfor efter de almindelige regler – de regler, der gælder, når lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom ikke er anvendt – for f.eks. forurenet jord, ulovlige bygninger eller bygningsdele, der er opført i strid med gældende regler.

Det er muligt at rette et krav mod sælger, selvom der er fremlagt en tilstandsrapport, el-rapport mv., men det kræver, at det kan bevises, at sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt ved tilsidesættelse af sin loyale oplysningspligt.

Uanset om sælger har anvendt reglerne om ansvarsfraskrivelse i forbrugerbeskyttelsesloven eller ej, skal køber være opmærksom på, at sælger ikke nødvendigvis kan gøres ansvarlig for manglende videregivelse af oplysninger om ejendommen. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis de relevante forhold er fra før sælgers overtagelse af ejendommen, eller forholdene er sket lang tid før overtagelsen og efterfølgende ikke er relevant for sælgers brug af ejendommen.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Del artiklen

Del artiklen med dit netværk