Med virkning fra den 1. januar 2025 er det blevet markant lettere og billigere at overdrage udlejningsejendomme videre til næste generation, idet overdragelsen nu kan ske efter reglerne om skattemæssig succession. På den måde sidestilles ejendomsudlejning nu med andre former for erhvervsvirksomheder, og ikke længere som en passiv kapitalanbringelse (omfattet af såkaldte pengetankregel), hvilket åbner op for skattemæssige fordele og gør det værd for formuende familieselskaber at investere i fast ejendom.
Hvad er skattemæssig succession i udlejningsejendomme?
Som ejer bliver det både nemmere og mere likviditetsvenligt at overdrage udlejningsejendomme til børn eller andre nærtstående.
Ved anvendelse af muligheden for skattemæssig succession, indtræder den næste generation i overdragerens skattemæssige stilling. Avancebeskatningen spares derfor ikke, men udskydes til først at blive udløst, når selskabet senere sælges uden for familien. Den udskudte skat kan indregnes i overdragelsesaftalen og påvirker derfor ikke nødvendigvis den aktuelle likviditet hos overdrager, erhverver eller selskabet.
Muligheden for overdragelse med skattemæssig succession til nærtstående har hidtil været forbeholdt selskaber med aktiv drift – og holdingselskaber med ejerandele i sådanne selskaber. Likvider og investeringer i værdipapirer og ejendomme har været betragtet som såkaldt passiv kapitalanbringelse, og den såkaldte pengetanksregel har afskåret selskaber med mere end 50% passiv kapitalanbringelse fra at kunne blive overdraget med skattemæssig succession.
Med de nye regler nyder investeringer i udlejningsejendomme nu status som aktiv kapitalanbringelse tilsvarende andre driftsaktive selskaber – under visse betingelser.
3 betingelser for anvendelse af de nye regler
- Det er væsentligt at være opmærksom på, at ejendommen skal være ejet af overdrageren i mindst 1 år og tilsvarende har været aktivt udlejet i det seneste år, før overdragelsen kan ske med succession. Dette understreger vigtigheden af at planlægge generationsskifter i god tid.
- Det er desuden en betingelse for overdragelse med succession, at der er tale om en aktiv udlejningsvirksomhed, hvilket skal forstås på den måde, at overdrageren ikke må have overladt alle væsentlige beslutninger vedrørende ejendommen og udlejningen til andre. Det er overdrageren, der i sidste ende kan træffe og træffer beslutninger og indgår aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendommen/ejendomsvirksomheden. Man må således godt have en professionel ejendomsadministrator tilknyttet til varetagelse af den løbende drift og dialog med lejerne mv., så længe man har bevaret den endelige beslutningskompetence.
- Derudover er det en betingelse, at overdrageren ejer – eller råder over stemmerettighederne vedrørende – mindst 50% af ejerandelene i den faste ejendom. Dog gælder særlige regler for beregning af ejerandelen, når overdrager ejer ejendommen med nærtstående.
Samtidig nedsættelse af bo- og gaveafgiften
Som belyst ovenfor, betyder overdragelse med skattemæssig succession som led i et generationsskifte, at overdrageren undgår avancebeskatning ved overdragelsen, og at beskatningen udskydes indtil erhververen videresælger ud af familien.
Man kan tage højde for den udskudte skat i overdragelsesaftalen ved at strukturere en del af overdragelsessummen som gave. Overstiger summen for gaven en vis grænse, udløser det en gaveafgift.
Du kan også læse mere her: Hvor store gaver må jeg give i 2026?
I forbindelse med lovændringerne om skattemæssig succession i udlejningsejendomme, skete der samtidig nedsættelse af bo- og gaveafgiften fra 15% til 10% ved generationsskifter – under visse betingelser.
Udover de ovenfor nævnte om reel drift og ledelse/beslutningskompetence af virksomheden, ejerskab og udlejning i mindst 1 år, er det således en betingelse for ”rabatten” i gaveafgift fra 15% til 10%, at virksomheden fortsætter med udlejning i mindst 3 år efter overdragelsen. Ophører udlejningen inden udløbet af denne periode, bortfalder rabatten, og der udløses et restkrav på 5% gaveafgift.
Investering i udlejningsejendomme kan være et strategisk alternativ til værdipapirer
De nye regler gør det særligt interessant at overveje, hvordan en familieejet formue struktureres.
Mange ejerledere lader i dag deres holdingselskab investere i klassiske passive aktiver såsom børsnoterede værdipapirer. Sådanne investeringer vil typisk blive anset som passiv kapitalanbringelse, der kan begrænse mulighederne for skattemæssig succession ved generationsskifte, som anført ovenfor.
Da investering i udlejningsejendomme derimod kan udgøre erhvervsmæssig virksomhed, der kan overdrages til børn og andre nærtstående ved skattemæssig succession, kan det fremover være strategisk attraktivt at lade overskudslikviditet i holdingselskabet investere i udlejningsejendomme frem for de mere passive investeringsformer.
Det kræver dog korrekt strukturering, løbende dokumentation af den aktive ledelse og en plan for det efterfølgende generationsskifte.
Overvejer du generationsskifte?
Et veltilrettelagt generationsskifte kræver juridisk planlægning i god tid samt en grundig skattemæssig gennemgang. Og med tilstrækkelige forberedelser og den rette rådgivning kan du overdrage dit selskab til næste generation med lavere skatteomkostninger end hidtil.
Hos WTC advokaterne rådgiver vi om de juridiske rammer for generationsskiftet, herunder:
- Strukturering af drifts-, ejendoms- og holdingselskaber
- Omdannelse af personligt drevet virksomhed til selskabsform
- Udarbejdelse af aftalegrundlag mellem generationerne, herunder overdragelsesaftaler, gavebreve og gældsbreve
- Samspil mellem selskabsret, arveret og familieforhold
De skattemæssige forhold af et generationsskifte håndteres i samarbejde med jeres revisor, så den samlede løsning bliver både juridisk og skattemæssigt korrekt struktureret.
Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af dine muligheder.
Du kan læse mere om vores ydelser inden for generationsskifte her
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
Casper Vahr Glorvigen
Advokat (L) | Partner
