fbpx

Erhvervslejekontrakt: Det skal du være opmærksom på

Erhvervslejekontrakt: Det skal du være opmærksom på

Erhvervslejekontrakt: Det skal du være opmærksom på
Udgivet den 25. maj. 2022

Del artiklen

Når du som erhvervslejer skal indgå en lejekontrakt for dit nye butikslokale, er det vigtigt at vide, præcis hvilke forpligtelser du påtager dig som lejer. Det er en god idé at sætte sig ind i erhvervslejeloven, som regulerer lejeaftaler for erhvervslokaler. I denne artikel fremhæver vi nogle af de vigtigste forhold, du skal være opmærksom på, når du skal til at indgå en erhvervslejekontrakt med en udlejer.  

Erhvervslejeloven

Erhvervslejeloven er en lov, som bygger på en høj grad af aftalefrihed for parterne. Det betyder, at der under kontraktforhandlingerne kan indgås aftaler om en lang række vigtige dele af lejekontrakten. En af de mest afgørende punkter for både lejer og udlejer er huslejens størrelse og mulighed for regulering af huslejen.

Men derudover har spørgsmål som afståelsesret, lejeforholdets varighed, lejers eventuelle specielle behov, fordelingen af vedligeholdelsespligten, evt. erstatning ved udlejers opsigelse af lejemålet mv., stor betydning for parternes retsstilling både under lejeforholdets beståen og efterfølgende. 

Huslejen og huslejeregulering 

Første punkt på dagsordenen er ofte at blive enige om huslejens størrelse. Når lejens størrelse er blevet fastlagt, er det vigtigt at have styr på, hvordan huslejen fremover kan blive reguleret. De mest almindelige typer af huslejeregulering er regulering efter nettoprisindekset, efter en fastlagt procentsats eller en regulering i forhold til lejers bruttoomsætning i sin virksomhed. 

Udover det har udlejer mulighed for at hæve huslejen, hvis ejendommen pålægges nye skatter og afgifter. 

Det er vigtigt at holde sig for øje, at erhvervslejeloven også giver mulighed for, at både lejer og udlejer i lejeforholdet kan kræve huslejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje enten er væsentlig lavere eller højere end markedslejen. Dette kan dog tidligst ske 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Det er muligt at aftale i erhvervslejekontrakten, at ingen af parterne har mulighed for at bruge denne regel.

Afståelsesret 

Afståelsesret betyder, at en lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte i det lejemål og i den lejekontrakt, som lejeren har indgået med udlejer. En afståelsesret kan derfor have en stor værdi for lejeren, da afståelsesretten giver mulighed for at kunne “sælge” lejemålet videre til en ny lejer. 

Udlejeren kan kun modsætte sig en afståelse til en ny lejer, hvis den nye lejer fx har en dårlig økonomi eller mangler branchekendskab til netop den type virksomhed, som drives fra de lejede lokaler. 

Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at lejer har afståelsesret, men i praksis ses det ofte, at udlejer ønsker at afskære lejer fra afståelsesretten under kontraktforhandlingerne. 

Hvis lejemålet eksempelvis ligger på en god lokation, der giver en høj omsætning fra forbipasserende, eller lejeforholdet er indgået på gunstige vilkår for lejeren, vil lejekontrakten have en økonomisk værdi for andre potentielle lejere inden for samme branche og kunne sælges til en sådan lejer. 

Opsigelse

En andet vigtigt forhold, der ofte giver anledning til misforståelser, er opsigelse af et erhvervslejemål. Lejeren kan opsige erhvervslejemålet uden grund og som udgangspunkt med 3 måneders varsel, medmindre et længere opsigelsesvarsel er aftalt. Udlejeren kan derimod kun opsige lejemålet, når særlige opsigelsesgrunde foreligger. Udlejers mulighed for at opsige lejeforholdet er udtømmende reguleret i erhvervslejeloven, og udlejer kan derfor kun opsige lejeforholdet i de tilfælde, der specifikt fremgår af erhvervslejeloven. 

Lovlige grunde til en opsigelse fra udlejer kan fx være, når udlejer selv vil benytte det lejede, lejemålet skal nedrives/ombygges, så lejers fraflytning er nødvendig, når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side, eller når vægtige grunde i øvrigt gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Erhvervsbeskyttede lejere

Et lejemål er erhvervsbeskyttet, hvis det er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, at virksomheden kan forblive i lejemålet pga. fx kundekredsen og lignende. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, kan udlejer kun opsige lejemålet, hvis dette er rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold, og naturligvis kun hvis udlejer også har en legitim grund til at opsige lejemålet i henhold til erhvervslejelovens regler herom.

Erstatning ved opsigelse 

I forbindelse med en opsigelse fra udlejer har lejer som udgangspunkt krav på erstatning for det tab, lejer lider som følge af opsigelsen. Dette gælder dog ikke, hvis opsigelsen skyldes lejerens egen misligholdelse af lejeforholdet. I erstatningen kan der fx indgå poster som lejerens flytteudgifter, driftstab for en normal flytteperiode, værdiforringelse af inventar m.v. som følge af flytningen, rimelige udgifter til sagkyndig bistand og lignende. 

Det er muligt for parterne at aftale i erhvervslejekontrakten, at lejeren ikke skal have en erstatning for opsigelsen, medmindre lejemålet nyder erhvervsbeskyttelse. Det kan dog ikke lovligt aftales, at et erhvervsbeskyttet lejer ikke kan få erstatning. Det ses ofte i praksis, at udlejer vil forsøge at begrænse eller afskære lejer fra at kunne få erstatning i tilfælde af udlejers opsigelse.

Er lejemålet erhvervsbeskyttet, kan lejeren udover ovennævnte poster også få godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. 

Professionel bistand

Da erhvervslejeloven indeholder en stor grad af aftalefrihed, anbefaler vi – uanset om du er erhvervslejer- eller udlejer – at søge professionel rådgivning ved indgåelse og forhandling af erhvervslejekontrakter. Udfyld kontaktformular nedenfor. 

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Kontakt en ekspert på området

René Wøhler

René Wøhler

Advokat og partner (H)

Henrik Roslev Østergaard

Henrik Roslev Østergaard

Advokat og partner (H)

Del artiklen

Del artiklen med dit netværk