Usikkerhed om værdiansættelsen af fast ejendom ved overdragelse i familieforhold!

Gå tilbage

Usikkerhed om værdiansættelsen af fast ejendom ved overdragelse i familieforhold!

Hvis en fast ejendom skal overdrages i familieforhold, herunder fx fra et dødsbo til en arving, er det vigtigt, at ejendommen fastsættes til den rigtige værdi overfor SKAT. Hvis ejendommen værdisættes for lavt, risikerer modtageren en ekstra beskatning. Værdiansættelsen er derfor afgørende for, om overdragelsen er en god idé i det enkelte tilfælde.

Indtil nu har det været forudsat, at ejendomme kan overdrages i familieforhold til +/- 15 {3d89a74c56374c81581c380332566c49bd4fde501e7721b128a06838ed365aea} af værdien af den seneste offentlige ejendomsvurdering. SKAT har i praksis accepteret sådan en værdiansættelse, der er kendt som ”15 pct.-reglen”. Reglen udspringer af et cirkulære fra 1982, kendt som ”Værdiansættelsescirkulæret”. Reglen har i praksis betydning for SKAT’s vurdering af, om en familieoverdragelse af fast ejendom er foretaget til en lavere købesum end markedsværdien, og der herved er ydet en gave, som er afgiftspligtig.

Ved en afgørelse fra februar 2015, fastslår Vestre Landsret dog, at 15 pct.-reglen ikke gælder for dødsboer, når en fast ejendom udlægges til en arving.

Det betyder i praksis, at der fremadrettet er forskel på værdiansættelsen af en fast ejendom over for SKAT, hvis den overdrages som en gave i levende live eller som arv ved død. Afgørelsen skaber en uholdbar situation og svækker retssikkerheden for arvingerne.

Fakta om sagen

I sagen blev to ejendomme, én udlejningsejendom og én beboelsesejendom, udlagt til den ene arving i boet efter 15 pct.-reglen.

Begge ejendomme var, umiddelbart efter udlægningen, blevet belånt med realkreditlån på mere end 80 {3d89a74c56374c81581c380332566c49bd4fde501e7721b128a06838ed365aea} af den værdi ejendommene var udlagt til. Herudover havde den arving, der havde overtaget ejendommene, givet afkald på arv til fordel for den anden arving. Det var derfor SKAT’s vurdering, at ejendommenes værdi ikke var blevet fastsat til den værdi som ejendommene ville have haft i fri handel.

Boets aktiver skal ifølge boafgiftslovens § 12 værdiansættes til handelsværdien på skæringsdagen.

SKAT anmodede derfor Skifteretten om en sagkyndig vurdering af ejendommene, hvilket Skifteretten gav SKAT medhold i.

Boet kærede Skifterettens afgørelse af spørgsmålet til Vestre Landsret. Boet gjorde gældende, at det ifølge værdiansættelsescirkulæret, gældende praksis, samt af hensyn til forudsigelighed for borgerne, var et retskrav at få godkendt værdiansættelsen af fast ejendom, når den er sket i overensstemmelse med 15 pct.-reglen.

SKAT gjorde under sagens behandling ved Landsretten gældende, at aktiver efter boafgiftsloven skal værdiansættes til deres handelsværdi. Herudover gjorde SKAT gældende, at de gældende retspraksis om 15 pct.-reglen kun gælder gaver og ikke arv.

Sagens afgørelse

Vestre Landsret udtaler i afgørelsen, at det ”… efter den foreliggende administrative praksis, … ikke (er) godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering, skal lægges til grund. En eventuel fast administrativ praksis på gaveområdet kan ikke føre til et andet resultat.”

Landsretten stadfæstede derfor Skifterettens afgørelse, og gav SKAT medhold i, at der skulle indhentes en sagkyndig vurdering af de to ejendomme, der herefter som udgangspunkt vil blive lagt til grund ved beregningen af skatter og afgifter i dødsboet.

Retssikkerhed

Vestre Landsrets afgørelse giver stor usikkerhed i forhold til den fremtidige værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer, når ejendommene udlægges til boets arvinger. Der er efter afgørelsen i februar derfor risiko for, at SKAT kan forlange en sagkyndig vurdering af fast ejendom i forbindelse med overdragelse fra dødsboet til arvingerne. Er denne vurdering højere end forudsat af arvingerne, vil det medføre en forøgelse af boafgiften og muligvis beskatning af boet. Herudover vil det medføre en del praktiske problemstillinger for selve dødsbobehandlingen og gøre det vanskeligt for arvingerne at vurdere, om det er attraktivt at overtage fast ejendom.

Den forudsigelighed, der har været gældende siden 1980’erne, er nu svækket, og dermed er borgernes retssikkerhed blevet ringere.

Afgørelsen er indbragt for Højesteret.

Spørgsmål

Såfremt du ønsker yderligere oplysninger omkring selve dommen eller værdiansættelsen af fast ejendom ved overdragelse i familieforhold, er du meget velkommen til at kontakte advokat Ditte Kjeldgaard på telefon 48 22 00 40 eller e-mail dk@wtc.dk.