Udstykning, arealoverførsel og sammenlægninger – hvordan gennemføres matrikulære ændringer?

Udstykning, arealoverførsel og sammenlægninger – hvordan gennemføres matrikulære ændringer?

Udstykning, arealoverførsel og sammenlægninger – hvordan gennemføres matrikulære ændringer?
Udgivet den 27. nov. 2023

Del artiklen

Hvis grundarealet af din ejendom ændres, enten fordi du sælger en del fra, tilkøber et nyt areal eller opdeler ejendommen i nye ejendomme, skal der foretages matrikulære ændringer for de implicerede ejendomme. Aftalen kan ikke registreres i Tingbogen, uden de matrikulære ændringer er gennemført.

Afhængig af hvad der konkret skal ske, er der forskellige muligheder for, hvordan de matrikulære ændringer gennemføres.

Udstykning

Ved udstykning oprettes der en ny selvstændig ejendom med nyt matrikelnummer. Udstykninger er f.eks., hvis en større grund opdeles i flere mindre grunde med henblik på særskilt salg af de mindre grunde (til f.eks. parcelhuse). Udstykning kan også ske, hvis en del af en ejendom sælges fra, og det frasolgte skal henligge som en ny selvstændig ejendom.  

Inden en udstykning kan gennemføres, skal panthæftelserne indfries eller relakseres (dvs. at gælden i den oprindelige ejendom lader den udstykkede del udgå af pantet). Hvis der sker et samtidigt salg af restejendom og den nyudstykkede ejendom til to særskilte købere, vil hæftelserne typisk blive indfriet. Alternativt skal panthæftelserne relakseres og så enten restejendommen, eller den udstykkede del, udgår af pantet.

Derudover skal alle servitutter fordeles efter deres indhold mellem restejendommen og den nyudstykkede ejendom. Det sker ved en servituterklæring, der udarbejdes af en landinspektør.

Sammenlægning

Ved sammenlægning lægges to (eller flere) selvstændige ejendomme sammen til én ejendom og bibeholder mindst ét af de oprindelige matrikelnumre. De øvrige matrikelnumre nedlægges.

Ved sammenlægninger skal der være samme ejerforhold på de ejendomme, der skal sammenlægges. Panthæftelser og servitutter samles på den ejendom (matrikel), der videreføres.

Arealoverførsel

Ved arealoverførsel overføres et areal fra én ejendom til en anden ejendom. Ved arealoverførsel oprettes der ikke nye ejendomme. Arealoverførsel anvendes ofte ved køb/salg af landbrugsjord som alternativ til udstykningen, hvor der oprettes en ny ejendom.

Ved arealoverførsel skal den matrikel (del af matrikel), der overføres til en anden ejendom være fri for panthæftelser idet de hæftelser, der er på den modtagne ejendom, vil brede sig over den samlede ejendom efter arealoverførslen. Pantet i den ejendom der overføres til anden ejendom, skal således enten indfries eller relakseres den del af ejendommen, der skal overføres. Panthaver i den modtagne ejendom opnår dermed yderligere sikkerhed i form af tilvæksten af yderligere areal.

Servitutter på den afgivende ejendom skal også her fordeles mellem den afgivne ejendom og den modtagne ejendom.

Læs også artiklen: Kender du størrelsen på din bolig?

Hvad skal jeg vælge?

Valget mellem de tre skitserede muligheder afhænger af de konkrete forhold. Det er naturligvis vigtigt, hvordan køber og sælger fremtidigt ønsker at benytte henholdsvis tilkøbte areal og eventuel restejendom. Der findes desuden i udstykningsloven, byggeloven, kystbeskyttelsesloven, landbrugsloven mv. en lang række bestemmelser og krav, der kan være afgørende for, hvilken løsning der skal vælges.

Ofte vil de matrikulære ændringer ske i forbindelse med køb/salg af landbrugsejendomme, dels internt blandt landmænd, men også når et tidligere landbrugsareal f.eks. anvendes til parcelhusbebyggelse eller erhvervsområde. Det er dog de samme regler, der gælder, hvis en villaejer f.eks. ønsker at frasælge en del af haven til naboen.

Hvor skal jeg søge rådgivning?

Selve aftalegrundlaget mellem køber og sælger bør udarbejdes af en advokat. Der er mange forhold, der skal tages stilling til, og sagsgangen er væsentlig anderledes og længere end ved salg af en samlet ejendom. De matrikulære ændringer foretages af landinspektøren.

Hos WTC advokaterne har vi mange års erfaring med bistand i forbindelse med matrikulære sager, og vi har et godt samarbejde med de lokale landinspektører.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Del artiklen

Del artiklen med dit netværk