Udlejer moderniserede lejemål efter lejers fraflytning – skal tidligere lejer alligevel betale for istandsættelse?

Gå tilbage

Udlejer moderniserede lejemål efter lejers fraflytning – skal tidligere lejer alligevel betale for istandsættelse?

I forbindelse med fraflytning af en lejebolig vil der ofte være istandsættelsesarbejder, som skal igangsættes. Enten af lejeren selv eller i form af et pengebeløb til udlejer som sørger for, at udbedringerne foretages. I en ny interessant dom har retten afgjort, at udlejer gerne måtte opkræve penge for istandsættelsesarbejder, som aldrig blev foretaget. Udlejer valgte i stedet at modernisere lejemålet.

Sagen kort

Lejer fraflyttede lejemålet pr. 1. juli 2016 efter en lejeperiode på 23 år. Udlejer fremsatte krav om istandsættelse for kr. 42.000 samt betaling af husleje frem til udløbet af opsigelsesperioden dvs. til og med august måned. Kravet om udbedringerne blev beskrevet i fraflytningsrapporten, som lejer valgte at underskrive. Lejer var enig i, at der skulle foretages istandsættelser af lejemålet. Hun var dog ikke enig i prisen. Da parterne ikke kunne nå til enighed, blev sagen forelagt for huslejenævnet, derefter boligretten og siden Vestre Landsret.

Lejers forpligtelser i lejekontrakten

I lejekontrakten fremgik det, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejer, at lejemålet var nyistandsat, og at det skulle afleveres i samme stand ved fraflytning. Det var videre aftalt, at istandsættelse blev udført af udlejer for lejers regning. Ifølge tilflytningsrapporten blev lejemålet overtaget nymalet og med nye gulvtæpper.

Lejer forklarede i retten, at lejligheden ikke var nyistandsat, da hun overtog den. Den var blot blevet pletmalet efter den forrige lejer, og gulvtæpperne var slidte. Denne indsigelse blev dog ikke skrevet ind i lejekontrakten, og lejer havde ingen skriftlig dokumentation for sin indsigelse.

I forbindelse med fraflytningen blev der udarbejdet en fraflytningsrapport. Rapporten beskrev de istandsættelsesarbejder, der skulle foretages, for at lejemålet kunne fremstå nyistandsat. Lejer skrev under på fraflytningsrapporten. Hun var enig i de istandsættelsesarbejder, der var beskrevet men ikke i prisen på dem.

Modernisering frem for istandsættelse

I stedet for at foretage de istandsættelsesarbejder som var beskrevet i fraflytningsrapporten, valgte udlejer at modernisere og renovere lejligheden. Lejligheden fik blandt andet helt nye elinstallationer, nyt køkken, bad og nye gulve.

De specifikke istandsættelsesarbejder, som lejer blev afkrævet betaling for, blev således aldrig udført.

Udlejer forklarede i retten, at han forsøgte at genudleje lejemålet, i den stand det blev efterladt. Da dette ikke var muligt, valgte han i stedet at modernisere lejligheden.

Læs også: “Istandsættelse efter lejers fraflytning – hvad gør jeg?

Husleje i opsigelsesperioden

Lejer fraflyttede lejemålet den 1. juli, hvilket var 2 måneder før opsigelsesvarslets udløb. Udlejer krævede, at lejer skulle betale for huslejen i juli og august.

Generelt gælder, at når en lejer fraflytter sit lejemål inden opsigelsesvarslets udløb, så har udlejer en tabsbegrænsningspligt. Det vil sige, at udlejer skal forsøge at genudleje lejemålet hurtigst muligt for at begrænse udlejers tab af leje i opsigelsesperioden. Hvis udlejer forsøger, men ikke lykkedes med, at leje lejemålet ud, skal lejer betale leje, indtil lejemålet kunne være fraflyttet med det lovlige opsigelsesvarsel.

Rettens afgørelse

Boligretten fandt det ikke bevist, at udlejer havde forsøgt at genudleje lejemålet. Dette på baggrund af at udlejer hverken havde udført den skønnede istandsættelse af lejemålet og heller ikke kunne fremvise nogen udlejningsannonce eller anden bevis for, hvilken leje han havde forsøgt at opkræve.

Om istandsættelsesspørgsmålet lægger retten i sin afgørelse vægt på, at lejemålet efter lejers fraflytning er forringet, og at lejer skal erstatte denne forringelse. Flertallet i boligretten fremhæver desuden, at det i lejekontrakten, som begge parter har underskrevet, fremgår, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning. Og Lejer har ikke bevist, at dette ikke skulle være korrekt. Boligretten pålægger således lejer bevisbyrden for, at lejemålet havde en anden stand, end det fremgår af lejekontrakten.

Udlejer valgte som bekendt at modernisere lejligheden efter lejers fraflytning. Boligretten og landsretten fastslår, at dette ikke har nogen indvirkning på lejers forpligtelse til at aflevere lejemålet nyistandsat. Lejer skal således betale udlejers fiktive/anslåede istandsættelsesudgift, uanset at der kan argumenteres for, at udlejer ikke har lidt et tab. Udlejers krav støtter sig derfor på lejers kontraktlige forpligtelse til at aflevere lejemålet nyistandsat.

Derfor frifindes udlejer, og lejer skal betale for istandsættelser og sagsomkostninger.

I spørgsmålet om betaling af husleje i opsigelsesperioden finder både bolig- og landsret, at lejer er forpligtet til at betale huslejen for juli måned, fordi flyttesynet blev afholdt den 1. juli, og udlejer først modtog nøglerne denne dag. Lejer skal med andre ord betale leje i en rimelig istandsættelsesperiode. Bolig- og landsret er endvidere enige om, at da udlejer ikke har fremlagt bevis for bestræbelserne på at genudleje lejligheden, skal lejer ikke betale husleje for august. Denne del af afgørelsen forekommer også rimelig, fordi udlejer, som nævnt ovenfor, har en tabsbegrænsningspligt, og i det konkrete tilfælde har udlejer jo valgt at modernisere lejligheden, hvilket han ikke ville kunne gøre samtidig med, at boligen var lejet ud.

Konklusion

Det er interessant, at boligretten pålægger lejer bevisbyrden for, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytning. Som lejer bør du derfor være meget opmærksom på at få noteret alle fejl og mangler i indflytningsrapporten eller skrive en mail til udlejer og gøre opmærksom på de konstaterede fejl- og mangler. Dette skal helst gøres inden 14 dage efter, at lejemålet er overdraget til lejer.

Sagen viser endvidere, at der ikke er noget krav om, at et lejemål skal istandsættes, selvom lejer betaler for det. Det er heller ikke af betydning, om pengene i stedet bruges på en modernisering af lejemålet. Dog skal du som udlejer være opmærksom på dine genudlejningsforpligtelser. For eksempel hvis du har intentioner om at opkræve husleje i opsigelsesperioden, hvor lejemålet står tomt. Du bør ligeledes kunne dokumentere dine genudlejningsbestræbelser eksempelvis i form af en udlejningsannonce.

Er du udlejer eller lejer og har spørgsmål vedrørende lejeret, så kontakt gerne René Wøhler på rew@wtc.dk eller telefon 48 22 00 44.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Kontakt en ekspert på området

Advokat og partner (H)

rew@wtc.dk 
T  +45 48 22 00 40
D +45 48 22 00 44

Advokat og partner (H)

M  hro@wtc.dk
T  +45 48 22 00 40
D +45 44 34 50 59

Få mere viden

Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Overvejer du at leje din bolig ud i en tidsbegrænset periode, så er det vigtigt, at du har en god grund. Er begrundelsen for den tidsbegrænsede udlejning ikke ”god nok”, risikerer du nemlig, at tidsbegrænsningen bliver tilsidesat, og at lejeren får ret til at blive boende i lejemålet.

Læs mere »

Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?

Man skulle umiddelbart tro, at det lejeretlige begreb ”indvendig vedligeholdelse” omfatter alt inden for boligens fire vægge, mens ”udvendig vedligeholdelse” handler om facade, tagrender, tag, terrassefliser og den slags. Sådan forholder det sig dog ikke i lejerettens kringlede verden. Læs om reglerne i denne artikel.

Læs mere »