fbpx

Skal udlejere af erhvervslejemål udvise samfundssind, når en lejer ikke kan betale sin leje på grund af Corona-krisen? Og kan lejer kræve lejereduktion?

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Skal udlejere af erhvervslejemål udvise samfundssind, når en lejer ikke kan betale sin leje på grund af Corona-krisen? Og kan lejer kræve lejereduktion?

WTC advokaterne - Kontor i Hillerød

På baggrund af den seneste udvikling, hvor Statsministeren har lukket visse forretninger i detailbranchen, vil der givet være lejere, der ikke kan betale deres leje.

I denne artikel vil vi redegøre for de regler der gælder på området. Vi giver samtidig nogle relevante betragtninger, som udlejere og lejere bør inddrage i deres overvejelser i denne specielle situation.

  • Kan udlejer ophæve et lejemål på grund af manglende betaling, hvis årsagen er Corona-krisen?
  • Kan lejer ophæve lejeaftalen, kræve lejefrihed, eller forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af forbuddet mod at holde åbent?
  • Hvordan ophæves lejeaftalen i praksis, og hvad er virkningen af en ophævelse i disse tider?
  • Er der alternativer til ophævelse af lejeforholdet?

Kan udlejer ophæve et lejemål på grund af manglende betaling, hvis årsagen er Corona-krisen?

Det korte og umiddelbare svar er ja. Der er ikke i erhvervslejeloven nogle undtagelser til lejers betalingspligt. Så længe bankerne er åbne, og det dermed er muligt at betale sin leje, så vil manglende betaling være en misligholdelse af lejers kontraktlige forpligtelse i lejeforholdet. Derudover er lejers pengemangel som udgangspunkt udlejer uvedkommende. Dog bør udlejer, inden en ophævelse, altid gennemgå lejekontrakten og undersøge, om det er lejer eller udlejer, der har ansvaret for lejemålets lovlige anvendelse og hvem som bærer risikoen for offentlige påbud og forbud. Er det udlejer, der har ansvaret og risikoen herfor, er det sandsynligt, at sagen ikke er så lige til. Vi vil derfor anbefale, at udlejer får sin advokat til at gennemgå lejekontrakten, inden der eventuelt skrides til påkrav og ophævelse. Denne gennemgang kunne endvidere medføre, at advokaten ville anbefale en anden sanktion eller forligsmæssig løsning end ophævelse, hvilket vi vil komme nærmere ind på sidst i artiklen.

Kan lejer ophæve, kræve lejefrihed, eller forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af myndighedernes forbud mod at holde åbent?

Her er det korte, men lidet brugbare svar: Muligvis.

Efter erhvervslejelovens § 23, stk. 2 skal en lejer kun betale leje til den dag, et forbud mod anvendelse af lejemålet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen af lejemålet i mindre omfang, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen. Det er naturligvis en forudsætning, at lejer ikke bærer ansvaret for forbuddet.

Bestemmelsen er efter sin ordlyd og lovforarbejderne møntet på forbud og indskrænkninger, der pålægges et konkret lejeforhold og ikke på et generelt forbud for en hel branche. Hvis det sidste skulle være tilfældet, ville bestemmelsen udgøre en art force majeure klausul, hvilket der ikke i lovforarbejderne kan findes støtte for at konkludere. Det ændrer imidlertid ikke på, at det er udlejer der, efter ordlyden, bærer risikoen for et forbud, også selvom udlejer er uden skyld. Men det kræver, efter vores opfattelse, at det vedrører forhold ved udlejers konkrete ejendom, der begrunder forbuddet.

Parterne kan desuden i lejekontrakten gyldigt have aftalt, at § 23, stk. 2 ikke er gældende for lejeforholdet, eller at lejer har ansvaret og risikoen for efterfølgende myndighedskrav og forbud. Hvis dette er aftalt, kan lejer selvsagt ikke kræve lejefrihed eller forholdsmæssigt afslag i lejen med henvisning til bestemmelsen. Men udlejer kan godt have andre gode grunde til at aftale lejefrihed eller afslag i lejen med lejer jf. nedenfor.

Selv hvis ikke der er taget stilling til § 23, stk. 2 i lejekontrakten, er det som nævnt tvivlsomt, om lejer kan bruge bestemmelsen til at ophæve lejeforholdet eller kræve afslag i lejen. Bestemmelsen har i historisk perspektiv kun været anvendt på forbud eller begrænsninger pålagt enkelte lejeforhold, eller hvis udlejer har ansvaret for, at det offentlige nedlægger forbud mod lejerens brug af det konkrete lejemål. Der vurderes ikke at være hjemmel i § 23, stk. 2 til, at lejer kan ophæve lejemålet, især ikke hvis forbuddet er kortvarigt. Bestemmelsen må læses således, at lejeforholdet bringes til endeligt ophør af det offentlige, hvilket ikke er det samme som et midlertidigt helt eller delvist forbud.

Det er yderligere vores vurdering, at lejer ikke med hjemmel i erhvervslejelovens § 23, stk. 2 kan kræve lejefrihed eller forholdsmæssigt afslag som følge af dette generelle forbud gældende for en hel branche. Da vi er i en situation, som ikke før har været prøvet ved domstolene, så er det usikkert, om domstolene ved en udvidet eller analog fortolkning af bestemmelsen vil pålægge udlejer risikoen for et generelt forbud som det nuværende under Corona-krisen. Den endelige konklusion vil dog som nævnt også afhænge af lejekontraktens specifikke formulering af ansvaret.

Som alternativ til bestemmelsen i § 23, stk. 2 kan lejer måske kræve lejebetalingsudsættelse eller ophæve lejemålet med henvisning til, at forbuddet mod at holde åbent er ”force majeure” – forstået som en tvingende, ekstraordinær situation som lejer ikke kunne påregne.

Om forbuddet mod at holde åbent er en force majeure situation, vil altid være en konkret vurdering fra lejeforhold til lejeforhold. Hvis der i lejekontrakterne er indsat bestemmelser om force majeure, vil formuleringen af bestemmelserne have betydning. Derudover vil alle virksomheder, hvor overlevelsen afhænger af, at der løbende er betalende kunder i forretningen – restauranter, cafeer, butikker i centre – og som rammes direkte af forbuddet mod at holde åbent, formentlig kunne kræve i hvert fald lejebetalingsudsættelse i en periode med henvisning til de force majeure-lignende forhold.

De foreslåede kompensationsordninger fra det offentlige som betyder, at lejere formentlig vil kunne få dækket lejeudgifter og lignende, vil påvirke lejers mulighed for at kræve betalingsudsættelse eller påkalde sig force majeure.

Hvordan gennemføres en ophævelse, og hvad er virkningen af en ophævelse i disse tider?

Den praktiske fremgangsmåde ved ophævelse af lejeforholdet, som følge af betalingsmisligholdelse, er med en enkelt undtagelse ikke ændret. Der skal, som vanligt, sendes et skriftligt påkrav til lejer med et betalingsvarsel på 3 dage fra modtagelsen af påkravet. Vi anbefaler, at påkravet sendes med anbefalet q-post og afleveringsattest samt til lejers e-mailadresse. Da forretningen kan være lukket på grund af det offentlige påbud, og da udlejer bærer risikoen for, at påkravet kommer frem, så vil vi tillige anbefale, at påkravet sendes til lejers hjemadresse eller hovedkontorets adresse. Også dette brev bør sendes med anbefalet q-post og med afleveringsattest. Check gerne CVR registreret og find firmaets registrerede adresse og e-mail. Ophævelsesskrivelsen der ikke må sendes, før fristen er udløbet, skal sendes på samme måde.

Selv hvis der sendes et påkrav – der kommer frem – og lejemålet herefter ophæves, så må det forventes, at en fogedsag vil have væsentlig længere sagsbehandlingstid på grund af Corona-krisen. Det er ikke engang sikkert, at en fogedforretning vil kunne gennemføres. Ophævelsen vil dog være gyldig alligevel.

Er der alternativer til ophævelse af lejeforholdet?

En udlejer kan have den legitime holdning, at udlejer ikke skal agere bank for lejer. Derudover har udlejer også sine terminer, der skal betales, og det skal betales med lejeindbetalingerne. Endvidere er en hurtig ophævelse mange gange det rigtige instrument, hvis udlejer vil minimere sit tab.

Corona-situationen er imidlertid anderledes. Når vi derfor i artiklens indledning spørger, om en udlejer skal udvise samfundssind, så handler det også om, at udlejer skal overveje, hvad den forretningsmæssige mest fornuftige beslutning er, hvis lejer ikke betaler. Udlejer bør derfor have følgende med i sine overvejelser:

  • Lejers betalingsvanskeligheder skyldes en udefrakommende pludseligt opstået krise, og lejers virksomhed er ellers sund
  • En ophævelse kan formentlig ikke effektueres, da retterne er i nødberedskab
  • Det vil i de fleste tilfælde være vanskeligt, endsige umuligt, at skaffe en ny lejer
  • Den ophævede lejer – uden et lejemål – vil miste mulighed og incitament til at betale den restance og erstatning, som en ophævelse vil kunne berettige til

Vi vil derfor opfordre til, at der overvejes følgende alternativer til en ophævelse:

  • Indgå aftale om hel eller delvis lejehenstand i en periode, eksempelvis én lejebetaling mod, at lejen senere afdrages, når krisen er overstået
  • Indgå aftale om at depositum eller forudbetalt leje konverteres til førstkommende lejebetaling, hvilket vil frigøre disse midler fra udlejers hensættelser. Aftalen skal suppleres med en aftale om lejers betaling af det anvendte depositum på et senere fikseret tidspunkt
  • Indgå i drøftelser med lejer om et tillæg til den eksisterende lejekontrakt med genforhandling, hvor alle vilkår er i spil, herunder nye vilkår omkring uopsigelighed samt lejens størrelse efter krisens ophør. Man skal dog være opmærksom på de ufravigelige regler i erhvervslejeloven

Vi vil derfor opfordre til, at der også i lejeforholdet udvises samfundssind og tilbageholdenhed med at skride til ophævelse – både af lejer og udlejer – og det er ud fra en generel betragtning formentlig også den bedste forretningsmæssige beslutning.

Alle aftaler mellem lejer og udlejer bør indgås skriftligt af hensyn til begge parter. I disse tider bør der overvejes kreative løsninger, og vi hjælper gerne både lejere og udlejere i dialogen om at finde alternativer til ophævelse af lejemålet, der uvægerligt vil medføre tab for begge parter.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Print Friendly, PDF & Email