Opsigelse af lejer – når udlejer selv vil bo i lejemålet

Gå tilbage

Opsigelse af lejer – når udlejer selv vil bo i lejemålet

Lejer er generelt godt beskyttet imod opsigelse i lejeloven. Som udlejer er du, i ganske få tilfælde, berettiget til at opsige din lejer. For eksempel hvis du selv har et ønske om at flytte ind i lejemålet. Men det kan alligevel være vanskeligt at få en opsigelse igennem. Uanset om du er lejer eller udlejer, kan du i denne artikel blive klogere på nogle af de forhold, du skal være opmærksom på i forbindelse med en opsigelse.

Som udlejer af en lejebolig, må du som udgangspunkt godt opsige din lejer, hvis du selv ønsker at bo i lejemålet. Men for at opsigelsen skal være gyldig, skal visse kriterier være opfyldt:

  • Udlejer må ikke være en virksomhed
  • Udlejer skal have et reelt ønske om at flytte ind i lejemålet
  • Opsigelsen skal findes rimelig ud fra en afvejning af begge parters forhold

For at se nærmere på hvordan retten vurderer de to sidstnævnte forhold, vil vi tage udgangspunkt i en ny konkret afgørelse, der er trykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret.

Et spørgsmål om tilknytning

L (lejer) blev opsagt af U (udlejer), fordi U selv ville bo i lejemålet. L mente dog ikke, at U havde reelle intentioner om at bo i lejligheden, og der indledtes en retssag.

I retssagen blev der blandt andet lagt vægt på de to parters tilknytning til lejemålet.

L havde boet i lejligheden med sin samlever siden 2001, dvs. i 18 år, og de havde begge jobs og familie i nærmiljøet. U købte ejendommen i 2008. U havde hverken familie eller arbejde i området. U ejede et tømrerfirma, og havde et ønske om at flytte ind i lejemålet, for at finde arbejde i byen.

Ud fra et økonomisk perspektiv var L’s midler begrænsede. Sandsynligheden for at L kunne finde en tilsvarende lejebolig, til en tilsvarende pris, var ikke stor. U ejede en anden bolig i en anden by, hvor han i øjeblikket boede med sin samlever.

Udlejers intentioner om at flytte ind i lejemålet

I den konkrete sag argumenterede U for at ville flytte ind i lejemålet af både private og professionelle årsager. U og hans samlever havde besluttet at flytte hvert til sit, selvom de forblev i et forhold med hinanden. Samleveren ville blive boende i deres fælles hjem, som U stod som ejer af. Derudover havde U et ønske om at udvide sit tømrerfirma, og finde arbejde i en ny by. Han ønskede også at fremme samarbejdet med sin rådgiver, som boede i lejligheden på første sal i udlejningsejendommen.

I boligretten kom det frem, at der tidligere havde været stridigheder mellem L og U, som havde ført til flere sager i huslejenævnet. Det drejede sig om sager vedrørende huslejens størrelse og manglende udbedring af fejl og mangler ved ejendommen.

Rettens afgørelse

Resultatet i bolig- og landsretten var det samme, men begrundelsen var forskellig. I spørgsmålet om hvorvidt opsigelsen var gyldig, blev der lagt vægt på hvert sit kriterie om at:

  • Udlejer skal have et reelt ønske om at flytte ind i lejemålet
  • Opsigelsen skal findes rimelig ud fra en afvejning af begge parters forhold

Der blev i boligretten sået tvivl om U’s reelle intentioner om at flytte ind i lejemålet. Blandt andet på grund af de tidligere konflikter mellem L og U, U’s private forhold og manglende tilknytning til lejemålet. Boligretten fandt det ikke bevist, at U reelt ville flytte ind i lejemålet, og opsigelsen blev derfor fundet uberettiget.

Sagen endte i Østre Landsret, hvor parterne i sagen kom med supplerende oplysninger. U var ikke længere i et forhold, og den tidligere samlever ville gerne overtage deres hidtidige fælles bolig. U havde til hensigt at fortsætte med at drive forretning i samme by som hidtil. L’s husstandsindkomst var ikke særlig høj, og det ville være vanskeligt for ham at finde en tilsvarende bolig i nærområdet, hvor både L og hans kone fortsat havde arbejde. I modsætning til boligretten fandt landsretten det sandsynligt, at U ville flytte ind i lejemålet. Til gengæld blev opsigelsen ikke fundet rimelig ud fra en afvejning af de to parters tilknytning til området og deres respektive økonomiske råderum. Det blev derfor stadfæstet, at opsigelsen var uberettiget, og L fik lov til at blive boende i lejemålet. 

Juridisk rådgivning om opsigelse

Afgørelsen viser, at afgørelserne i disse sager som regel er helt konkrete, og at retten prøver både udlejers begrundelse samt vurderer om den reelle begrundelse også er rimelig ud fra en afvejning af begge parters forhold. Det er derfor vigtigt både for lejer og udlejer at afklare, efter hvilke regler en lejer kan opsiges samt om udlejers opsigelsesbegrundelse er reel og rimelig. Der er kommet en ny og mere lempelig opsigelsesregel i lejeloven, der kun gælder i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2016. Der er dog nogle betingelser, som skal være opfyldt, for at denne regel kan anvendes.

Vurderingen af en opsigelses berettigelse beror således på mange hensyn. Vi anbefaler derfor, at du får juridisk rådgivning i forbindelse med en opsigelse, uanset om du er udlejer eller lejer. Kontakt gerne René Wøhler på rew@wtc.dk eller telefon 48 22 00 44, hvis du har nogle spørgsmål.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Kontakt en ekspert på området

Advokat og partner (H)

rew@wtc.dk 
T  +45 48 22 00 40
D +45 48 22 00 44

Advokat og partner (H)

M  hro@wtc.dk
T  +45 48 22 00 40
D +45 44 34 50 59

Få mere viden

Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Overvejer du at leje din bolig ud i en tidsbegrænset periode, så er det vigtigt, at du har en god grund. Er begrundelsen for den tidsbegrænsede udlejning ikke ”god nok”, risikerer du nemlig, at tidsbegrænsningen bliver tilsidesat, og at lejeren får ret til at blive boende i lejemålet.

Læs mere »

Hvad er reglerne for udlejers krav på vedligeholdelse og istandsættelse?

Man skulle umiddelbart tro, at det lejeretlige begreb ”indvendig vedligeholdelse” omfatter alt inden for boligens fire vægge, mens ”udvendig vedligeholdelse” handler om facade, tagrender, tag, terrassefliser og den slags. Sådan forholder det sig dog ikke i lejerettens kringlede verden. Læs om reglerne i denne artikel.

Læs mere »