fbpx

Omvendt forældrekøb – det kan blive dyrt at købe billigt

Omvendt forældrekøb – det kan blive dyrt at købe billigt

Omvendt forældrekøb – det kan blive dyrt at købe billigt

Del artiklen

I denne artikel kan du læse om de skattemæssige konsekvenser, der kan være, hvis du køber dine forældres bolig og derefter udlejer den til dem.

Hvad er omvendt forældrekøb?

Når børn køber deres forældres bolig med henblik på at leje den ud til dem efterfølgende, er der tale om omvendt forældrekøb – også kaldet børnekøb.

Omvendt forældrekøb kan eksempelvis blive aktuelt, hvis forældrene ikke længere kan overskue det økonomiske eller praktiske ved at være husejere, men alligevel ønsker at blive boende i den samme bolig. Hvis du og dine forældre overvejer at foretage et omvendt forældrekøb, er det vigtigt, at I er opmærksomme på de skattemæssige konsekvenser, der kan være, hvis I eksempelvis vælger at værdiansætte boligen efter 15%-reglen.

Brug af 15%-reglen ved omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb kan være en god løsning, hvis forældrene ønsker at blive boende i deres hjem, men ikke længere vil være husejere. Samtidig kan barnet købe boligen til en fordelagtig pris i kraft af 15%-reglen.

15%-reglen giver mulighed for, at forældre kan overdrage boligen skatte- og afgiftsfrit til deres børn for en pris svarende til +/-15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det vil i langt de fleste tilfælde være en pris, der er langt under den egentlige handelsværdi.

En ændring af reglerne for overdragelser er på vej, og det betyder blandt andet, at værdiansættelsen af boliger i familieoverdragelser ændres fra det nuværende +/-15% til fremover +/- 20% af den offentlige ejendomsvurdering. Dette træder dog først i kraft, når hver enkelt ejendom har modtaget en ny ejendomsvurdering. De nye offentlige ejendomsvurderinger forventes at være væsentligt højere, og mere retvisende, end de nuværende. Læs mere om de nye regler her: Nye regler for familieoverdragelser af bolig.

Omvendt forældrekøb og brugen af 15%-reglen kan derfor både ses som en hjælp for forældrene og en investeringsmulighed for børnene. Men hvis du køber dine forældres hjem med rabat, risikerer du en dyr skatteregning, når du engang skal sælge boligen igen.

Det kan blive dyrt at købe billigt

Hvis du senere vælger at sælge boligen, uden at du selv har boet der i ejertiden, skal du betale skat af avancen dvs. det beløb, du tjener ved boligsalget. Hvis du har købt boligen til +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering, kan avancen vise sig at være et væsentligt beløb. Avancen beskattes desuden som kapitalindkomst med en marginalskat på op mod 43%, da boligen anses som en udlejningsejendom.

For at undgå beskatning vil det kræve, at du reelt har boet i boligen, inden den sælges.

Hvis du i stedet køber dine forældres bolig til markedsværdien og får provenuet i gave fra dem, skal du blot betale en gaveafgift på 15% af beløbet, og du rammes kun af den høje beskatning af det (mindre) beløb, som boligen eventuelt er steget i værdi, når du vil sælge.   

Hvis du ikke har tænkt dig at bo i boligen selv, er der altså ikke nogen skattemæssig fordel ved at benytte 15%-reglen – tværtimod.

Eksempel

Du køber boligen til markedsværdi

Du køber dine forældres bolig for kr. 3 millioner, som er boligens markedsværdi. Boligen har en offentlig vurdering på kr. 1,4 millioner, og der er ingen gæld i boligen.

Dine forældre giver dig efterfølgende en gave svarende til købesummen på kr. 3 millioner. Dette gavebeløb skal du betale 15% i gaveafgift af dvs. kr. 450.000.

Når boligen skal sælges, bliver du beskattet af en eventuel fortjeneste, hvis den er steget i værdi, fordi du ikke selv har boet i boligen. 

Du køber boligen til den offentlige ejendomsvurdering -15%

Køber du i stedet boligen til et beløb svarene til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15%, dvs. kr. 1,19 millioner, og får du også her købesummen som gave, vil den gaveafgift, du skal betale på 15% svare til kr. 178.500.

Når du engang videresælger boligen, skal du betale skat af den del af salgsprisen, der overstiger kr. 1,19 millioner, hvis du ikke selv har boet i huset i ejertiden. Hvis boligen eksempelvis sælges for kr. 3 millioner, bliver du beskattet af avancen på op til 43% svarende til kr. 778.300 (3 millioner–1,19 millioner = 1,81 millioner / 100 * 43 = 778.300).

Hvis vi lægger dette sammen med gaveafgiften, er dine udgifter til skat således kr. 956.800, hvilket er kr. 506.800 mere end i eksemplet, hvor du købte boligen til markedsværdi.

Hvis du på forhånd ved, at du ikke vil bo i dine forældres bolig, kan det bedst betale sig at købe boligen til markedspris og få provenuet som gave – eller på sigt som arv.

Hvad skal dine forældre betale dig i husleje?

Når I har valgt at foretage et omvendt forældrekøb, skal I også blive enige om fastsættelse af huslejen. Også her er det vigtigt at være opmærksom på nogle skattemæssige forhold.

Hvis I vælger at fastsætte huslejen væsentligt under markedsnivauet, kan du risikere at blive beskattet af en fiktiv leje, altså af det beløb som lejen burde være. Det betyder, at du kommer til at betale skat af en leje, som du ikke modtager. Derfor anbefales det ikke, at forsøge at hjælpe dine forældre økonomisk i form af en for lav husleje.

Vores anbefalinger ved omvendt forældrekøb

  1. Lav ikke et omvendt forældrekøb af skattemæssige grunde, men gør det fordi det giver mening af andre årsager
  2. Køb om muligt boligen til markedspris og brug således ikke 15%-reglen. Få en ejedomsmægler til at vurdere prisen for jer.
  3. Lav en skriftlig lejekontrakt, og fastsæt huslejen efter markedslejen og i forhold til huslejenævnets bestemmelser.

Der er er både fordele og ulemper ved omvendt forældrekøb, og det afhænger meget af den enkelte situation. F.eks. hvad huset er værd, om der er gæld, om barnet har intentioner om at flytte ind og meget andet. Det er et kompliceret regnestykke, og vi anbefaler, at du kontakter en advokat, hvis I overvejer omvendt forældrekøb.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at kontakte os via nedenstående kontaktformular.

Kontakt en ekspert på området

Henrik Roslev Østergaard

Henrik Roslev Østergaard

Advokat og partner (H)

Ken Torpe Christoffersen

Ken Torpe Christoffersen

Advokat og partner (H)

Gitte Wichmann Mortensen

Gitte Wichmann Mortensen

Advokat (L)

Malin Lundø Brun

Malin Lundø Brun

Advokat (L)

Lone Mørch

Lone Mørch

Advokat (L)

Nete Dahl-Sørensen

Nete Dahl-Sørensen

Advokat (L)

Johan Klint Nielsen

Johan Klint Nielsen

Advokat (L)

Del artiklen

Del artiklen med dit netværk