Står du overfor at varsle en lejeforhøjelse eller fastsætte en ny husleje? Lejelovens regler om lejefastsættelse for boliglejemål er generelt komplicerede. Særligt reglerne om lejens størrelse i ”småhuse” giver ofte anledning til tvister ved huslejenævnet eller i boligretten.
Derfor er det vigtigt, at du som udlejer sikrer, at du har de rette forudsætninger for at varsle en lejeforhøjelse eller fastsætte et nyt lejeniveau i henhold til reglerne.
Højesteret har i to domme, fra den 13. juni og den 18. september 2024, præciseret, hvilke sammenligningslejemål der kan bruges, når ”det lejedes værdi” skal fastsættes i såkaldte ”småhuse”.
Hvad er et småhus?
Et ”småhus” er, ifølge lejelovens terminologi, en ejendom der pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejligheder.
Lejemål i småhuse (i regulerede kommuner) er omfattet af reglerne om ”det lejedes værdi”. Det betyder, lejen alene kan fastsættes ved at sammenligne med andre lignende lejemål i området, hvor huslejen er omkostningsbestemt, og hvor der tages hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Er du lejer? Læs: Betaler du for meget i husleje?
Hvad skal lejen sammenlignes med?
Ifølge lejeloven skal sammenligning af lejemål som udgangspunkt ske mellem lejemål, der er omfattet af de samme regler om lejefastsættelse- og regulering. For småhuse (i regulerede kommuner) gælder dog, at lejen ikke væsentligt må overstige den omkostningsbestemte leje i tilsvarende lejemål.
Højesterets dom af den 18. september 2024 har præciseret, at lejefastsættelse efter ”det lejedes værdi” kun kan ske ved at sammenligne med lejemål, hvor huslejen er reguleret omkostningsbestemt, og hvor lejeregulering er sket efter lejelovens § 23 (varslet en omkostningsbestemt lejeforhøjelse).
Læs mere om omkostningsbestemt leje og ”det lejedes værdi” i denne artikel: Huslejestigning – Sådan gør du
Dette betyder i praksis, at man ikke kan sammenligne med andre småhuse, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt, eller bruge sammenligningslejemål, hvor der ikke er sket en omkostningsbestemt lejeregulering. Afgørelser fra huslejenævn vedrørende småhuse kan heller ikke anvendes, da lejen heller ikke her er reguleret omkostningsbestemt.
I praksis ligger ”det lejedes værdi” for småhuse som regel et sted mellem den omkostningsbestemte leje og en vurdering af det lejedes værdi – hvilket hovedsageligt skyldes lejelovens væsentlighedskriterium.
Særligt om sammenligning i blandede ejendomme
I en anden dom fra den 13. juni 2024 har Højesteret præciseret, at der ved lejefastsættelse skal skelnes mellem:
- Ejendomme udelukkende med beboelseslejemål
- Ejendomme med både boliger og erhvervslejemål
Denne sondring indebærer i praksis, at et lejeforhold i en ejendom med kun beboelseslejemål, ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, hvis det lejemål, der skal fastsættes leje for, ligger i en ejendom, der både indeholder bolig- og erhvervslejemål (blandet ejendom).
Med andre ord skal blandede ejendomme sammenlignes med andre blandede ejendomme, mens ”rene” ejendomme udelukkende med beboelseslejemål skal sammenlignes med andre tilsvarende ejendomme uden erhvervslejemål.
Få professionel rådgivning
På grund af de mange komplekse regler om lejefastsættelse anbefaler vi, at du som udlejer søger professionel rådgivning ved både lejefastsættelse og ved eventuelle lejeforhøjelser.
Har du spørgsmål?
Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
