At købe en andelsbolig adskiller sig fra at købe en ejerbolig. Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men en andel i andelsboligforeningen, som ejer hele ejendommen. Som andelshaver får du brugsret til en bestemt lejlighed – men ejendommen ejes fortsat af foreningen.
I modsætning til ved køb af ejerbolig gælder huseftersynsordningen ikke for andelsboliger. Det betyder, at der ikke udarbejdes tilstandsrapport, og at du ikke kan tegne en ejerskifteforsikring. Også derfor er det vigtigt at kende reglerne om mangler, reklamation og forældelse.
Hvornår foreligger der en mangel?
Det er ikke alle fejl eller mangler ved en andelsbolig, der juridisk set udgør en ”mangel”.
Da den bolig, som andelen i foreningen giver brugsret til, oftest har været beboet af andre, kan du som køber ikke forvente, at alt fremstår nyt og fejlfrit.
Om et forhold er en juridisk mangel, afhænger derfor af, hvad der er aftalt, og hvad du med rimelighed kan forvente – bl.a. ud fra:
- Boligens alder og stand
- Pris og eventuelle forbedringer
- Oplysninger i vurderingsrapporten og el-/VVS-tjek
- Boligens synlige fremtræden ved besigtigelsen
Du kan også læse om Mangler ved fast ejendom: hvornår er sælger fortsat ansvarlig
Vurderingsrapport, el- og VVS-tjek
Mange andelsboligforeninger kræver, at der udarbejdes en vurderingsrapport ved salg, hvor en sagkyndig gennemgår boligen og i en rapport noterer eventuelle fejl og mangler.
Der kan desuden være krav om el- og VVS-tjek, som giver et præcist billede af boligens tekniske stand.
Hvis foreningen ikke kræver en vurderingsrapport, er det en god idé selv at få boligen gennemgået. Det giver dig et bedre grundlag for at vurdere prisen – og kan spare dig for ubehagelige overraskelser senere.
Kategorier af mangelskrav
Hvis der konstateres mangler efter købet, kan du som køber typisk rejse krav efter to regelsæt:
1. Overpriskrav
Prisen på en andelsbolig er underlagt en lovbestemt maksimalpris. Maksimalprisen beregnes ud fra værdien af andelen i foreningens formue, værdien af eventuelle forbedringer i boligen og dens vedligeholdelsesstand.
Hvis manglerne betyder, at du reelt har betalt mere end den lovlige maksimalpris, kan du kræve tilbagebetaling af overprisen.
2. Almindelige køberetlige krav
Udover overpriskrav kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvis der er en objektiv mangel ved ejendommen. Hvis sælger ikke har opfyldt sin loyale oplysningspligt, dvs. ikke har videregivet samtlige oplysninger om boligen, andelen eller andelsboligforeningen, som sælger havde eller burde have haft, kan der også rejses krav om erstatning.
Hvis der er tale om meget væsentlige mangler ved boligen eller andelsboligforeningens ejendom, kan der i rejses krav om ophævelse af handlen.
Reklamation og forældelse – hold øje med fristerne
Som køber bør du gennemgå boligen straks efter overtagelsen for at undersøge om der er mangler.
Det er også vigtigt, at du kender vedtægterne i din andelsboligforening. Mange foreninger stiller nemlig krav om, at boligen snarest muligt og inden en bestemt frist skal gennemgås sammen med bestyrelsen. Hvis du ikke reklamerer inden for fristen, kan du miste retten til at gøre krav gældende.
Synlige vs. skjulte mangler
- Synlige mangler: Du skal som hovedregel reklamere inden for kort tid – få dage – efter overtagelsen.
- Skjulte mangler: Kan først gøres gældende, når de opdages, men du skal reagere inden rimelig tid efter at du blev eller burde være blevet opmærksom på dem.
Forældelsesfrister – overblik
| Type af krav | Forældelsesfrist | Bemærkning |
| Overpriskrav (efter 1. juli 2018) | 3 år | Efter forældelseslovens almindelige regler |
| Overpriskrav (før 1. juli 2018) | 6 måneder | Tidligere kortere frist gælder fortsat |
| Almindelige mangelskrav | 3 år | Fra overtagelsesdatoen |
| Ultimativ forældelse | 10 år | Uanset kravstype |
Hvem skal kravet rettes imod?
Det afhænger af typen af mangel:
- Mangler ved individuelle forbedringer eller forhold, som hører under andelshaverens indvendige vedligeholdelsespligt, skal krav rettes mod sælger.
- Mangler ved foreningens fællesbestanddele eller forhold under foreningens vedligeholdelsespligt skal krav rettes mod andelsboligforeningen og samtidig mod sælger.
I nogle tilfælde kan krav rejses bagud i rækken af tidligere ejere,
men det begrænses af reklamations- og forældelsesreglerne.
Det kan i praksis være vanskeligt at afgøre, hvem kravet skal rettes imod – derfor anbefaler vi, at du søger juridisk bistand.
Få hjælp til din sag
Sager om mangler ved andelsboliger kan være komplekse, bl.a. fordi de involverer både køberetlige regler og maksimalprissystemet.
Hos WTC advokaterne har vi mange års erfaring med at rådgive både købere og sælgere i andelsboligsager.
Vi kan hjælpe dig med at:
- vurdere din sag
- føre forhandlinger
- og om nødvendigt føre sagen videre.
Kontakt os for en uforpligtende drøftelse – vi hjælper dig trygt videre.
Du kan læse mere om vores boligrådgivning her
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp til køb af ejerlejlighed, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
