Hvornår kan du sælge din ejendom til dine børn for 15% under den offentlige ejendomsvurdering? Ny dom fra Højesteret giver yderligere klarhed

Hvornår kan du sælge din ejendom til dine børn for 15% under den offentlige ejendomsvurdering? Ny dom fra Højesteret giver yderligere klarhed

Hvornår kan du sælge din ejendom til dine børn for 15% under den offentlige ejendomsvurdering? Ny dom fra Højesteret giver yderligere klarhed
Udgivet den 5. mar. 2024

Del artiklen

Højesteret har for nylig afsagt en ny dom vedrørende værdiansættelse af ejendomme efter den såkaldte 15%-regel. Dommen præciserer, hvornår reglen kan anvendes.

Værdiansættelse af ejendom efter 15%-reglen

Værdiansættelsescirkulærets beregningsregel for fast ejendom går kort fortalt ud på, at fast ejendom kan overdrages mellem forældre og børn til en pris svarende til +/- 15% over eller under den offentlige ejendomsvurdering, uden at der skal betales gaveafgift.

Den såkaldte 15%-regel er gældende, indtil du modtager den nye ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen.

Når du har modtaget din nye offentlige vurdering, kan du overdrage din ejendom med udgangspunkt i den nye offentlige vurdering til +/- 20%.

Om du kan benytte 15%-reglen eller 20%-reglen afhænger altså af, om du har modtaget den nye offentlige vurdering eller ej.

Ny dom fra Højesteret

Sagen drejede sig om fire udlejningsejendomme, der var blevet overdraget af en far til sine to børn til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering.

I alle fire ejendomme var der optaget realkreditlån, der væsentlig oversteg de offentlige ejendomsvurderinger. Ved købet overtog børnene prioritetsgælden i ejendommene, der var optaget henholdsvis én måned og 15-25 måneder før overdragelsen.

Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt skattemyndighederne, ved beregning af gaveafgift, skulle acceptere prisen svarende til den offentlige ejendomsvurdering, eller om værdien i stedet skulle fastsættes i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens skøn, der var væsentligt højere.

Næringsejendomme omfattes af 15%-reglen

Dommen er interessant, fordi Højesteret fastslår, at 15%-reglen også gælder for såkaldte næringsejendomme. Det vil sige ejendomme, hvor overdrageren driver virksomhed (“næring”) med udlejning og køb og salg af fast ejendom.

Det betyder, at du som udgangspunkt også kan overdrage din næringsejendom til +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering, når overdragelsen sker til nærtstående familiemedlemmer.

Realkreditbelåning er en ”særlig omstændighed”

Dommen fastslår desuden, at realkreditbelåning kan udgøre en ”særlig omstændighed”.

Allerede tilbage i 2016 slog Højesteret fast, at 15%-reglen kan fraviges, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”. Det betyder, at Skattestyrelsen kan fravige 15%-reglen, og i stedet lade vurderingen af ejendommens handelsværdi lægge til grund ved beregning af gaveafgift, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Læs også: Familieoverdragelse – nyt om 15%-reglen

I den nye dom fra Højesteret indikerede realkreditbelåningen, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav, hvilket udgjorde en ”særlig omstændighed” og derfor begrundede en fravigelse af 15%-reglen.

Om realkreditbelåningen er en ”særlig omstændighed” afhænger af en samlet vurdering i det enkelte tilfælde. Her vil man bl.a. kigge på forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering, samt den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Det er ikke afgørende om belåningen er sket før eller efter den offentlige vurdering.

”Særlige omstændigheder”

Der kommer hele tiden nye afgørelser, der skaber klarhed over, hvad ”særlige omstændigheder” dækker over.  Med Højesteretsdommen blev det f.eks. fastslået, at realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en ”særlig omstændighed” og dermed begrunde en fravigelse af 15%-reglen.

Derudover har Retten i Lyngby, senest i januar 2024, fastslået, at der foreligger ”særlige omstændigheder” når en ejendom handles i fri handel til en betydelig højere værdi, mindre end 17 måneder før familieoverdragelsen finder sted.

Læs mere om sagen i byretten her: Værdiansættelsen af en ejerlejlighed kunne ikke ske efter 15%-reglen

Hvad skal du gøre?

Hvis du vil benytte dig af 15%-reglen, skal du være opmærksom på, om der er noget der indikerer, at handelsværdien er væsentligt højere end den offentlige ejendomsvurdering. Det kan f.eks. være realkreditbelåningen eller en tidligere fri handel af ejendommen, der indikerer en væsentlig højere handelsværdi.

Vi anbefaler altid, at du kontakter en rådgiver med speciale i fast ejendom, inden du benytter dig af 15%-reglen i en familieoverdragelse.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Del artiklen

Del artiklen med dit netværk