Hvordan skal du som udlejer forholde dig, hvis en lejer ikke kan betale sin leje på grund af Corona-krisen?

Gå tilbage

Hvordan skal du som udlejer forholde dig, hvis en lejer ikke kan betale sin leje på grund af Corona-krisen?

Udbruddet og spredningen af coronavirus (COVID-19) afleder allerede nu konsekvenser i form af afskedigelser, hjemsendelser uden løn m.v. Dette vil med overvejende sandsynlighed medføre, at flere udlejere af beboelseslejemål i den kommende tid vil opleve, at der er lejere, der ikke kan betale deres leje.

I denne artikel redegør vi for de regler der gælder på området, og kommer samtidig med nogle betragtninger omkring eventuel ophævelse af lejeforholdet på grund af betalingsmisligholdelse. Ligeledes vil vi give vores bud på alternative muligheder, som udlejer kan medtage i sine overvejelser i denne ekstraordinære situation. 

Vi tager fat på følgende spørgsmål:

  • Kan udlejer ophæve et lejemål på grund af manglende betaling, hvis årsagen hertil må tilskrives Corona-krisen?
  • Hvordan ophæves lejeaftalen i praksis?
  • Er der alternativer til ophævelse af lejeforholdet?

Kan udlejer ophæve et beboelseslejemål på grund af manglende betaling, hvis årsagen hertil må tilskrives Corona-krisen?

Der er i lejeloven ikke undtagelser til lejers betalingspligt. Manglende betaling vil være en misligholdelse af lejers kontraktlige forpligtelser. Betaler lejer ikke sin husleje til tiden, kan udlejer således ophæve lejeaftalen på grund af betalingsmisligholdelse.

Hvordan ophæves lejeaftalen i praksis?

Såfremt lejer ikke betaler sin leje rettidigt, skal udlejer i første omgang fremsende et påkrav til lejer. Såfremt lejer stadig ikke betaler, kan udlejer ophæve lejeforholdet, og få lejer udsat ved fogedens hjælp.

Det er i den forbindelse vigtigt at kunne fastslå, hvad der er den præcise frist for betaling.

Hvis lejen opkræves månedsvis, forfalder lejen til betaling den 1. i måneden, medmindre andet er aftalt. Falder forfaldsdagen på en helligdag eller en lørdag, udskydes forfaldsdagen dog til den første efterfølgende hverdag. Betaling af leje anses for rettidig, når betalingen sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Dette betyder, at du ikke kan fremsende et lejepåkrav, før denne frist er udløbet – ellers vil lejepåkravet være ugyldigt.

Lejer skal i lejepåkravet gives en frist på minimum 14 dage (kalenderdage) fra påkravets modtagelse til at foretage indbetaling. I påkravet skal du gøre lejer opmærksom på, at manglende betaling af leje og påkravsgebyr kan føre til ophævelse af lejemålet.

Hvis lejer ikke har betalt senest 14 dage efter, at det skriftlige lejepåkrav er kommet frem til lejer, kan du ophæve lejeforholdet. Ligesom ved fremsendelse af påkravet, kan selve ophævelsen først sendes efter, at betalingsfristen i påkravet er udløbet.

Såfremt du måtte have et ønske om hurtigst muligt at ophæve lejemålet, bør du fremsende ophævelsen umiddelbart efter betalingsfristens udløb i påkravet. Dog med det forbehold, at beløbet allerede er indbetalt af lejer.

Det afhænger af konkrete omstændigheder, om du vil indlevere en fogedbegæring (udsættelsesbegæring) samtidig med ophævelsen, eller om du vil vente og se om lejer flytter frivilligt. Men der bør ikke ventes for længe, før en ophævelse følges op af fogedbegæring.

Da alle fogedretsmøder og udkørende fogedforretninger foreløbigt er aflyst på grund af Corona-krisen, må det forventes, at der vil være en længere sagsbehandlingstid ved fogedretterne, når de igen genoptager afholdelse af fogedretsmøder og de udkørende fogedforretninger. Da du som udlejer har pligt til at sørge for at begrænse evt. lejetab, taler dette for en hurtig indlevering af fogedbegæring/udsættelsesbegæring.

Såfremt lejer måtte have betalt inden for fristen, vil udgiften til retsafgift og udfærdigelse af fogedbegæring imidlertid være tabt. Lejer kan også fraflytte frivilligt, således at du alligevel ikke får brug for fogedens hjælp.

Er der alternativer til ophævelse af lejeforholdet?

Den aktuelle situation med coronavirus og de afledte konsekvenser heraf, er helt ekstraordinær. Tiltag fra Folketinget er gået/går hurtigt, og mange mennesker mister en del eller hele deres indkomst. Det betyder at selv stabile lejere, der normalt betaler lejen rettidigt, i en periode kan få svært ved at betale.  Det gør det relevant at overveje, om der er alternativer til ophævelse af lejemålet. F.eks. kunne man overveje hel eller delvis betalingsudsættelse eller aftale en afdragsordning.

Kan depositum og forudbetalt leje bos op?

Det er sjældent, at der ikke opkræves depositum og forudbetalt leje i forbindelse med indgåelse af boliglejekontrakter.

Forudbetalt leje defineres som et engangsbeløb eller et ”stående indskud”, som lejer kan bo op. Den typiske anvendelse af den forudbetalte leje er, at denne bruges ”bagfra” eksempelvis de sidste 3 måneder af lejeforholdet.  Men der er intet i loven, som begrænser parternes aftale om, hvornår den forudbetalte leje kan bruges, så længe den bruges til at betale leje med. 

I modsætning til forudbetalt leje kan depositum ikke ”bos op” af lejer. Et depositum er et beløb indbetalt til sikkerhed for de forpligtelser f.eks. istandsættelser, som lejer har overfor udlejer, når lejer fraflytter lejemålet.

Såfremt du gerne vil imødekomme lejer i denne helt ekstraordinære situation, kan du overveje at indgå aftale om hel eller delvis lejehenstand i en periode, mod at lejen efterbetales, når Corona-krisen er overstået. Det kan eventuelt kombineres med en aftale om at lade hele eller dele af den forudbetalte leje indgå i aftalen, således at lejers gældsforpligtelse ikke bliver for stor. Måtte du ønske at indgå aftaler af denne art, anbefales det, at aftalerne indgås skriftligt.

Du er som udlejer ikke forpligtet til at tilbyde din lejer en afdragsordning eller tilbyde, at lejer kan bo den forudbetalte leje op, såfremt der ikke er indgået aftale herom.

Vi hjælper gerne udlejere og lejere i dialogen omkring indgåelse af aftaler af denne art, og I er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende indledende drøftelse.

Har du spørgsmål?

Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.

Kontakt en ekspert på området

Advokat og partner (H)

rew@wtc.dk 
T  +45 48 22 00 40
D +45 48 22 00 44

Få mere viden