Reglerne om lejefastsættelse er særdeles komplicerede og det gør det ikke nemmere, at der gælder forskellige regler for lejemål alt afhængigt af, hvilken ejendom det ligger i, hvor gammel og stor ejendommen er, samt hvor ejendommen er beliggende.
Nedenfor er regelsættet forsøgt forklaret så overskueligt som muligt, men det er vigtigt for læseren at tage de skarpe briller på.
Lejeloven opererer med et begreb, der hedder ”det lejedes værdi”. Den leje en udlejer opkræver, må ikke væsentligt overstige ”det lejedes værdi”.
Denne regel gælder for ejendomme, der pr. den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder de såkaldte småhuse. Yderligere gælder reglen for større ejendomme i de kommuner, som ikke er regulerede, dvs. kommuner der ikke har vedtaget, at boligreguleringsloven skal være gældende.
Det lejedes værdi betyder, at lejen ikke må overstige den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller i området for tilsvarende hus- og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det er vigtigt at pointere, at sammenligningen for så vidt angår de såkaldte småhusejendomme – dvs. de ejendomme, hvor der er 6 eller færre beboelseslejligheder – skal ske med lejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt, dvs. hvor lejens fastsættelse er sket på baggrund af et driftsbudget.
Denne modifikation til det lejedes værdi for så vidt angår småejendomme har den meget væsentlige betydning, at det kan være vanskeligt for så vel lejer som udlejer at finde sammenlignelige lejemål. Det er en udbredt misforståelse, at man som udlejer kan fastsætte lejen i henhold til andre udbudte lejemål på net og aviser. Dette skyldes, at sammenligningen skal ske med de såkaldte omkostningsbestemte lejemål, jf. ovenfor. Dette har desværre også den betydning, at det kan være vanskeligt at kræve en rimelig leje for de mindre ejendomme. Udlejers udgifter til drift af ejendommen har ingen betydning for lejefastsættelsen, hvilket kan betyde, at udlejer må udleje ejendommen med tab, hvis han ikke ønsker at sælge.
Lejenedsættelse
Hvis du som lejer betaler en for høj husleje, altså at den opkrævede leje ikke svarer til det lejedes værdi, kan lejer forsøge at indgå aftale med udlejer. Hvis parterne ikke er enige om det lejedes værdi, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet med henblik på at få vurderet det lejedes værdi. Huslejenævnet besigtiger herefter lejemålet og træffer en afgørelse omkring lejens størrelse. I den forbindelse er det væsentligt at bemærke, at Huslejenævnets afgørelse ikke nødvendigvis bør lægges uprøvet til grund, og det anbefales at konsultere sagkyndig bistand til vurdering af Huslejenævnets afgørelse.
Det er vigtigt at pointere, at en sag om nedsættelse af lejen skal indbringes for Huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Lejeren har krav på tilbagebetaling af lejen med tilbagevirkende kraft, hvis sagen indbringes inden 1 år efter det tidspunkt lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Læs mere om Huslejenævnet.
Det er vigtigt at pointere, at det i boligretten er lejeren, der har bevisbyrden, hvis lejeren ønsker lejen nedsat. Denne bevisbyrde kan for lejer være meget vanskelig at løfte.
Vi fører mange sager for huslejenævn og boligret og yder gerne rådgivning om alle lejeretlige spørgsmål. Hvis du har spørgsmål til dette emne eller ønsker vejledning omkring lejenedsættelse, er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
