Overdragelse af fast ejendom inden for familien kan ske til en pris, som fraviger den offentlige vurdering med +/- 15%, men dette kan kun ske indtil den nye offentlige vurdering er modtaget.
Reglen om overdragelse af fast ejendom til 15% under eller over den offentlige vurdering, finder vi i værdiansættelsescirkulæret fra 1982.
I en række nye svar fra Skatterådet og særligt de seneste afgørelser fra Landsskatteretten og en kendelse fra Højesteret er Skatterådet blevet underkendt, hvorved en skatteyder kunne støtte ret på +/- 15%-reglen ved overdragelse af en ejerlejlighed til en søn.
Højesteret afsagde tilbage i 2016 en kendelse i en sag om overdragelse af fast ejendom til et nærtstående familiemedlem, hvori Højesteret traf beslutning om, at 15%-reglen kan fraviges såfremt, der foreligger det som højesteret omtalte som ”særlige omstændigheder”. Siden den kendelse har der været tvivl om, hvor langt de ”særlige omstændigheder” kan strække sig.
”Særlige omstændigheder” som begrunder fravigelse af 15-%-reglen
Landsskatteretten har tidligere udtalt og lagt vægt på at en fravigelse af 15%-reglen er en absolut undtagelse.
En særlig omstændighed som begrunder en fravigelse af 15%-reglen er når to uafhængige parter aftaler en højere værdi af ejendommen. Det er også en særlig omstændighed, at der er indhentet mæglervurderinger, og der således forefindes en forventet markedspris.
Endelig er det en særlig omstændighed, at en ejendom har ændret karakter efter seneste offentlige vurdering, derved at ejendommen er blevet ombygget, eller der er sket bygningsforandringer m.v.
”Særlige omstændigheder” som ikke begrunder fravigelse af 15-%-reglen
Den høje prismæssige afvigelse fra den købesum, som overdrager selv havde erhvervet ejendommen til findes ikke at være en “særlige omstændighed”, som begrunder at +/- 15%-reglen ikke kan anvendes. Årsagen hertil er, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, såfremt den offentlige vurdering er for lav.
Det betyder, at det ikke er muligt at begrunde en fravigelse af 15%-reglen at ejendommens værdi, som følge af generelle prisstigninger, er steget i forhold til den seneste offentlige vurdering.
Landsskatteretten har senest afvist skattemyndighederne i en sag, hvor klagerens mor erhvervede ejendommen ét år og fire måneder forud for overdragelsen til sin søn. Landsskatteretten lagde særligt vægt på, at det tidsmæssige aspekt ikke anses som en særlig omstændighed, som begrunder en fravigelse af 15%-reglen.
Der verserer pt. flere sager ved domstolene om fortolkningen af 15 %-reglen, herunder blandt andet om skatteydere har et retskrav på at overdrage fast ejendom på grundlag af 15 %-reglen som følge af, at der foreligger en fast administrativ praksis på gaveafgiftsområdet.
Nyt værdiansættelsescirkulære
I september 2021 blev der udstedt et nyt værdiansættelsescirkulære, som ændrer 15 %-reglen til en 20 %-regel.
Forhøjelsen til 20 % skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurderingslov og de nye offentlige ejendomsvurderinger, der nu for første gang i 10 år sendes ud til boligejerne. Vurderingerne forventes at være markant tættere på den reelle markedsværdi end de nugældende ejendomsvurderinger.
Det skal dog bemærkes at 15%-reglen alene kan anvendes og har virkning for overdragelser, hvor overdrager på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen ikke har modtaget vurdering af ejendommen efter den “nye” ejendomsvurderingslov.
Har du spørgsmål?
Hvis du ønsker at høre mere, eller har spørgsmål til artiklen, så er du velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
