I erhvervslejeforhold kan både udlejer og lejer som udgangspunkt kræve lejen reguleret, hvis den gældende leje er væsentligt højere eller væsentligt lavere end markedslejen. I denne artikel gennemgår vi kort, hvordan sådanne sager typisk opstår, hvad man skal være opmærksom på, og hvorfor syn og skøn ofte bliver centralt, hvis sagen ender i boligretten.
Hvad siger erhvervslejelovens § 13?
Erhvervslejelovens § 13 giver som udgangspunkt hver af parterne i lejeforholdet adgang til at kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Bestemmelsen kan dog være fraveget ved aftale, så tjek erhvervslejekontrakten.
Hvornår kan erhvervsleje reguleres til markedsleje?
Det er ikke enhver forskel mellem den aftalte leje og markedslejen, der kan begrunde en regulering. Loven kræver, at forskellen er væsentlig. Vurderingen er konkret og beror på det enkelte lejemål, herunder blandt andet beliggenhed, anvendelse, størrelse, stand, indretning, eksponering og de øvrige aftalevilkår.
Et væsentligt moment i bedømmelsen er tilsvarende lejemål i markedet, der tåler sammenligning med det pågældende lejemål. Sammenligningsgrundlaget skal således være reelt sammenligneligt, og der skal tages højde for forskelle i eksempelvis vedligeholdelsesstand, brugsmuligheder, reguleringsklausuler, afståelsesret og fordeling af driftsudgifter m.v.
Varsling af markedslejeregulering – regler og frister
Selv om der er grundlag for regulering, kan kravet ikke fremsættes på et hvilket som helst tidspunkt. Efter loven kan du tidligst kræve regulering fire år efter lejemålets ikrafttrædelsestidspunkt og tidligst fire år efter en tidligere markedslejeregulering.
Varslingen om nedregulering skal opfylde erhvervslejelovens krav til skriftlighed.
Du kan også læse om: Skriftlighedskrav
Hvad tvisterne typisk kan handle om
I praksis opstår tvisterne ofte, fordi udlejeren vurderer, at lejen er blevet for lav i forhold til markedet, eller fordi lejeren mener, at lejen ligger for højt allerede ved lejemålets begyndelse. Uenigheden handler sjældent kun om et tal. Den handler som regel også om, hvilke lejemål der kan bruges som sammenligningsgrundlag, hvilke kontraktvilkår der skal vægtes, og om forskellen overhovedet er væsentlig nok til at begrunde en regulering.
Det er derfor vigtigt at få opbygget et solidt bevismæssigt grundlag tidligt i forløbet i form af f.eks. valuarvurderinger m.v.
Syn og skøn, hvis sagen ender i boligretten
Kan parterne ikke nå til enighed, skal spørgsmålet om markedsleje i sidste ende afgøres af boligretten. Her bliver sagens kerne, hvad markedslejen må anses for at have været netop på varslingstidspunktet.
I praksis bliver dette spørgsmålet afgjort ved syn og skøn. Skønsmanden vurderer lejemålet og det relevante markedsniveau, og erklæringen får som regel stor betydning for rettens vurdering. Syn og skøn står dog sjældent alene. Oplysninger om sammenlignelige lejemål, kontraktvilkår og det konkrete lejeforholds karakter vil typisk også indgå i bevisbedømmelsen.
Netop fordi udfaldet i høj grad beror på bevisførelsen, bør både lejere og udlejere være opmærksomme på, at en sag om markedslejeregulering hurtigt kan blive både teknisk og omkostningstung.
Det bør man især være opmærksom på ved regulering af markedsleje
- For det første skal lejekontrakten gennemgås nøje for at afklare, om adgangen til markedslejeregulering er bevaret, begrænset eller fraveget.
- For det andet skal det vurderes, om der faktisk er tale om en væsentlig afvigelse fra markedslejen – og om der findes et brugbart sammenligningsgrundlag.
- For det tredje skal varslingen håndteres korrekt.
- Og endelig bør sagen forberedes med fokus på bevis for markedslejens størrelse. Hvis sagen ikke kan løses i mindelighed, vil markedslejen i sidste ende ofte blive fastlagt under en boligretssag ved hjælp af syn og skøn.
Få rådgivning i tide om lejeregulering
Sager om regulering til markedsleje kræver ofte både kontraktfortolkning, procesforståelse og et sikkert greb om bevisførelsen. En tidlig juridisk vurdering kan derfor være afgørende – både hvis man vil fremsætte et krav, og hvis man vil imødegå et krav fra modparten.
Hos WTC advokaterne rådgiver vi om erhvervslejeret, herunder om markedslejesager.
Kontakt en ekspert på området
Har du spørgsmål? Hvis du ønsker at høre mere, har spørgsmål til artiklen, eller er usikker på, om lejen kan kræves reguleret til markedslejen, er du velkommen til at kontakte os.
Læs om, hvordan vi kan hjælpe inden for lejeret her
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
Henrik Roslev Østergaard
Advokat (H) | Partner
