Du skal huske at specificere fælles- og forbrugsudgifter i en erhvervslejekontrakt

Gå tilbage

Du skal huske at specificere fælles- og forbrugsudgifter i en erhvervslejekontrakt

(Erhvervslejelovens § 5 stk. 2 og stk. 3)

Vestre landsret afsagde i 2013 en dom omkring udlejers oplysningspligt vedrørende fælles- og forbrugsudgifter i en erhvervslejekontrakt. Den omtalte dom er trykt i GD 2013/71V.

Udgangspunktet for udlejers oplysningspligt følger af erhvervslejelovens § 5 stk. 2 og stk. 3, hvorefter det specificeret skal fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

I den konkrete sag var faktum, at U og L i 2007 indgik aftale om leje af lokaler i en ejendom, som skulle opføres til formålet. I lejekontrakten fremgik der ikke et beløb til fælles- og forbrugsudgifter, da disse udgifter ikke var kendt på tidspunktet for kontraktens indgåelse. Lejers tilbagebetalingskrav var på over kr. 200.000,00. Landsretten fandt i modsætning til byretten, at denne mangel efter en samlet vurdering ikke havde medført en forringelse af L’s retsstilling.

Efter lejeforholdets begyndelse betalte L uden indsigelser fælles- og forbrugsudgifter i henhold til U’s regnskaber. U og L havde i denne periode flere drøftelser og møder, hvor L fik mulighed for at gennemgå de bagvedliggende bilag og kommentere på regnskaberne, men L gjorde på intet tidspunkt indsigelse mod hverken U’s opkrævning eller de pågældende beløb. Det var først i forbindelse med en tvist i 2010 om L’s opsigelse af lejeforholdet, at L under henvisning til specifikationskravet i ELL § 5, stk. 2 og 3, gjorde indsigelse mod, at U kunne opkræve de pågældende fælles- og forbrugsudgifter, og L krævede her de betalte beløb tilbagebetalt.

Boligretten og landsretten var enige om, at specifikationskravet i ELL § 5, stk. 2 og 3, ikke var opfyldt, idet der ikke i erhvervslejekontrakten var anslået beløb vedrørende fælles- og driftsudgifter. Boligretten og landsretten var dog uenige om, hvorvidt dette havde medført en forringelse af L’s retsstilling. Efter boligrettens vurdering havde U ikke godtgjort, at de manglende oplysninger ikke havde bevirket en forringelse af L’s retsstilling. Landsretten fandt derimod under henvisning til parternes drøftelser og møder om opgørelsen af de pågældende udgifter, at L havde fuldt ud kendskab til arten og størrelsen af de enkelte udgifter, ligesom parterne var enige om beregningen af L’s andel af udgifterne, og L havde ikke gjort indsigelse mod de opkrævede beløb, at L’s retsstilling ikke var forringet. I modsætning til boligretten fandt landsretten derfor, at L ikke havde et tilbagebetalingskrav.

Dommen kan bruges til at nuancere den tidligere retspraksis, hvorefter manglende oplysning i lejekontrakten stort set altid vil være en forringelse af lejers retsstilling. Der er dog i dommen nogle helt faktuelle omstændigheder, der begrunder resultatet, herunder, at lejer og udlejer oprindeligt havde aftalt, at lejer selv skulle betale forbrug og drift, hvilket ville betyde, at ELL § 5 ikke finder anvendelse. Derudover så har lejer og udlejer haft flere møder omkring regnskaberne og de bagvedliggende bilag og parterne var enige om beregningen. Sidst men ikke mindst lægger landsretten vægt på, at lejers passivitet. Om passivitetsbetragtningen henvises i øvrigt til GD 2012/91V.

Efter min opfattelse er dommen korrekt, idet lejer i den konkrete sag har været fuldt ud bekendt med både sin betalingsforpligtelse og de pågældende udgifters størrelse og art.

Der må imidlertid fortsat være den alt overvejende hovedregel, at udlejer skal iagttage specifikationskravet i ELL § 5, stk. 2 for at sikre sig, at denne kan opkræve de normale driftsudgifter ud over lejen. Der skal helt ekstraordinære omstændigheder til for, at udlejer kan bevise (udlejers bevisbyrde), at den manglende specifikation ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, og derfor er det fortsat tilrådeligt, at udlejer sørger for fuld specifikation af de udgifter, som lejer skal betale udover lejen – alt i henhold til ELL § 5.

Såfremt du har spørgsmål til ovenstående, er du velkommen til at advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen eller advokat Henrik Roslev Østergaard.