Overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående – typisk fra forældre til børn – kan også lade sig gøre efter modtagelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger pr. 1.1.2020.
20%’s reglen
Tidligere har man kunnet værdiansætte ejendomme i familieoverdragelser til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % – også kaldet 15%-reglen. Når ejendommen er vurderet pr. 1.1.2020 eller senere er udgangspunktet, at værdien af ejendommen kan fastsættes til +/- 20% af den nye 2020 vurdering. Den er også kendt som 20%-reglen.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at Skattemyndighederne fortsat har mulighed for at anfægte værdiansættelsen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Nyt styresignal præciserer ”særlige omstændigheder”
Skattestyrelsen har i et nyt styresignal fra maj 2025 samlet en lang række sager fra praksis til belysning af hvad ”særlige omstændigheder” kan være. Hvis der foreligger ”særlige omstændigheder” kan ejendommen ikke værdiansættes efter 20%’s reglen, men skal i stedet overdrages til markedsværdien.
Overordnet er der tre parametre som Skattemyndighederne lægger vægt på ved vurderingen af om der foreligger ”særlige omstændigheder”:
- Er der holdepunkter, der indikerer, at ejendommens værdi afviger væsentligt fra handelsværdien.
- Tidsmæssig sammenhæng mellem forhold der kan indikere, at værdien afviger fra handelsværdien og tidspunktet for overdragelse.
- Betydelig prisforskel mellem vurdering og den reelle handelsværdi.
Ad 1: Holdepunkter, der indikerer, at værdien væsentligt afviger fra handelsværdien, kan f.eks. være følgende:
- At ejendommen for nylig er handlet (købt) til en højere pris.
- At ejendommen forud for overdragelsen er belånt med realkreditlån, som svarer til den offentlige vurdering eller over den offentlige vurdering.
- At en uafhængig mægler har vurderet ejendommen, f.eks. i forbindelse med tidligere salgsovervejelser.
- At der er sket væsentlig renovering af ejendommen.
- At øvrige børn/arvinger er kompenseret i forbindelse med overdragelsen, eller der er givet arvekald mv.
- At ejendommen efter overdragelsen belånes helt op til eller over den offentlige vurdering.
Ad. 2: Den tidsmæssige sammenhæng:
Jo kortere tid der er gået fra mulige holdepunkter efter pkt. 1 til overdragelsen sker, desto større risiko er der for, at der statueres ”særlige omstændigheder”. Er der gået mere end 3 år er det klare udgangspunkt, at der ikke statueres ”særlige omstændigheder”.
Ad 3: Betydelig prisforskel:
Jo større forskel der er mellem dem offentlige vurdering og eventuelle indikationer på at antage at værdien er højere – desto større risiko for at Skattemyndighederne statuerer ”særlige omstændigheder”
Hvad betyder det i praksis?
Også efter Skattemyndighederne seneste styresignal er der mange forhold, der medfører risiko for, at værdiansættelse efter de offentlige ejendomsvurderinger anfægtes af Skattemyndighederne.
Du skal derfor være opmærksom på:
- Du kan bruge 20%-reglen ved overdragelse til nærtstående – men kun hvis visse betingelser er opfyldt.
- Skattestyrelsen kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.
- Faktorer som belåning, renovering, mæglervurdering og kompensation til arvinger kan udløse en kontrol.
- Er der gået under 3 år mellem fx en belåning og overdragelsen, øges risikoen for indgreb fra Skat.
- Vær opmærksom på, at overdragelsen holder skattemæssigt – også ved senere kontrol.
Ved familieoverdragelse af fast ejendom anbefaler vi derfor, at du søger professionel rådgivning inden ejendommen overdrages. Hos WTC advokaterne har vi mange års erfaring med overdragelse af ejendomme i familiehandler. Kontakt os, hvis du har brug for rådgivning.
Læs mere om Valg af ejerskifteforsikring kan have konsekvenser for køber
Har du spørgsmål?
Hvis du har brug for hjælp til køb af ejerlejlighed, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
