Formålet med denne artikel er at give et overblik over reglerne for dækningsafgift: Hvem skal betale, hvordan beregnes afgiften, og hvad kan du gøre, hvis den ikke stemmer overens med dine forventninger?
Hvad er dækningsafgift?
Dækningsafgift er en særskat på erhvervsejendomme, der pålægges i 33 af Danmarks 98 kommuner. Afgiften er designet til at dække kommunens udgifter forbundet med erhvervsejendommens belastning af infrastrukturen.
Fra 2024 er opkrævningen af dækningsafgiften overtaget af Skatteforvaltningen og betales via Skattekontoen. Dette ændrer proceduren men ikke selve afgiftens formål eller reglerne for, hvornår den pålægges.
De nye regler ændrer ikke ved, at hvis ejendommen kun en del af året anvendes til formål, hvor der skal betales dækningsafgift, skal der alene svares en forholdsmæssig afgift – altid oprundet til et helt kvartal. Anvendes ejendommen både til formål, hvor der skal betales dækningsafgift og til formål, der er undtaget for dækningsafgiften, skal der kun svares forholdsmæssig afgift. Det er dog under forudsætning af, at den del af grundværdien, der vedrører det dækningsafgiftspligtige formål, udgør mere end halvdelen af grundværdien for hele ejendommen. Hvis ikke det er tilfældet, skal der slet ikke betales dækningsafgift.
Ejendomme, hvor der skal betales dækningsafgift
Hvorvidt der kan opkræves dækningsafgift, afhænger af den faktiske anvendelse af ejendommen, og hvad ejendommens anvendelse er registreret til. Der skal svares dækningsafgift af ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende.
Herudover kan der efter praksis pålægges dækningsafgift for ejendomme, hvis formål er at drive biograf, teater, restaurant, teglværk, kraftværk, varmeværk, vaskeri, tankstation, slagteri, skibsværft, mejeri, lagerbygning og pakhus, der anvendes som led i en forretnings- eller fabrikationsvirksomhed. De oplistede formål, der danner grundlag for dækningsafgift, er ikke udtømmende, hvorfor ejendomme der anvendes til andre formål, også kan risikere at blive pålagt dækningsafgift.
Ejendomme, der er fritaget
Der opkræves ikke dækningsafgift, hvor ejendommen anvendes til følgende formål: Bolig, garageanlæg, godsterminaler (der fortrinsvis anvendes til læsning og losning af varer), busstationer, plejehjem, museer, kursusejendomme og campingpladser m.v.
En forudsætning for opkrævning af dækningsafgift er, at ejendommen påfører kommunen udgifter. Dette er specielt i tilfælde, hvor kommunen påføres udgifter som følge af kørsel til og fra ejendommen.
Vi anbefaler altid, at man kontakter en advokat med speciale inden for området for en drøftelse af, hvorvidt det er korrekt, at man bliver opkrævet dækningsafgift på sin ejendom, samt om der er mulighed for en hel eller delvis fritagelse/nedsættelse.
Hvordan beregnes dækningsafgiften?
Fra 2022 beregnes dækningsafgiften alene på baggrund af ejendommens grundværdi. For 2024 og indtil videre anvendes en midlertidig vurdering fra 2022 eller 2023, da de endelige vurderinger ikke er klar endnu. Afgiften bliver derfor efterreguleret, når den endelige vurdering foreligger.
Ved fastsættelsen opereres med et forsigtighedsprincip, der betyder, at 20% trækkes fra grundværdien, før den foreløbige dækningsafgift beregnes.
Stigningsbegrænsning
For at beskytte ejendomsejere mod store afgiftsstigninger er der indført en stigningsbegrænsning. Dækningsafgiften kan maksimalt stige med 10% om året i forhold til den fuldt indfasede dækningsafgift.
Lad os lave et regneeksempel baseret på oplysningerne:
Forudsætninger:
- Dækningsafgift i 2023: kr. 100.000
- Fuldt indfaset (foreløbigt beregnet) dækningsafgift: kr. 200.000
- Maksimal årlig stigning: 10% af den fuldt indfasede dækningsafgift (kr. 200.000), dvs. maksimalt kr. 20.000 ekstra per år
Beregning af stigningsbegrænset dækningsafgift:
År 2024:
- Den maksimale tilladte stigning er 10% af den fuldt indfasede dækningsafgift:
200.000×10% = 20.000 - Den stigningsbegrænsede dækningsafgift i 2024 bliver:
100.000+20.000 = 120.000
År 2025:
- Fra 2025 kan der igen maksimalt tillægges 10% af den fuldt indfasede dækningsafgift: 200.000×10% =20.000
- Den stigningsbegrænsede dækningsafgift i 2025 bliver:
120.000+20.000 = 140.000
Oversigt over stigningen:
| År | Fuldt indfaset dækningsafgift | Maksimal stigning (10%) | Stigningsbegrænset dækningsafgift |
| 2023 | kr. 200.000 | – | kr. 100.000 |
| 2024 | kr. 200.000 | kr. 20.000 | kr. 120.000 |
| 2025 | kr. 200.000 | kr. 20.000 | kr. 140.000 |
Hvis der er yderligere reguleringer eller lokale regler, kan det ændre tallene.
Reglerne om stigningsbegrænsning er endnu ikke implementeret, og derfor er ejendomsejere i 2024 blevet opkrævet den fuldt indfasede dækningsafgift. Dog er der mulighed for at søge om at få nedsat den opkrævede dækningsafgift til 2023-niveau eller et andet beregnet niveau, som er passende i forhold til, hvad den reelle stigningsbegrænsede dækningsafgift forventes at blive. Dette er også muligt, selvom du allerede har betalt dækningsafgiften helt eller delvist for 2024.
Mulighed for at få dækningsafgiften nedsat
Hvis du mener, at dækningsafgiften er urimeligt høj, kan du søge om at få den nedsat. Dette kræver dokumentation for, at værdierne er fejlbehæftede eller ikke afspejler ejendommens faktiske forhold. Skatteforvaltningen vurderer ansøgningen og kan midlertidigt nedsætte afgiften, indtil den endelige vurdering foreligger.
Problemer ved ejendomssalg
Dækningsafgiften hæfter på ejendommen, hvilket kan skabe udfordringer ved salg. Køber kan risikere at skulle betale en efterregulering for sælgers ejertid. Derfor anbefales det, at køber og sælger aftaler, hvordan sådanne efterreguleringer skal håndteres.
Håndtering af stigninger i grundskyld og dækningsafgift over for lejere
Hvis du har lejere i din ejendom, kan du varsle stigningerne i dækningsafgift og grundskyld over for lejerne. Der er regler herfor i erhvervslejeloven, som du skal følge. Du kan læse mere herom i denne artikel: Hvad kan jeg som udlejer gøre, når grundskylden og dækningsafgiften stiger?
Har du spørgsmål?
Er du i tvivl om, hvorvidt du betaler den korrekte dækningsafgift, eller ønsker du hjælp til at søge nedsættelse, fritagelse eller varsling over for dine lejere, er du meget velkommen til at kontakte os.
Kontakt en ekspert på området
Henrik Roslev Østergaard
Advokat (H) | Partner
