Betaler du for meget i leje?

Gå tilbage

Betaler du for meget i leje?

Betaler du for meget i leje? – 12-02-2016

I en dom fra Vestre Landsret TBB 2014.457 (U2015.3674H) har Landsretten taget stilling til, hvornår en mellem udlejer og lejer aftalt leje væsentlig overstiger det lejedes værdi og lejer derfor kan kræve lejen nedsat i huslejenævnet. Sagen vedrørte et beboelseslejemål omfattet af boligreguleringslovens § 29c om småhuse.

Dommen er vigtig fordi, lejer kan kræve en nedsættelse, hvis lejen ”væsentligt” overstiger det lejedes værdi. Er overskridelsen uvæsentlig, kan lejer således godt betale for meget i leje uden at kunne kræve lejen nedsat.

For en vurdering af, hvornår den opkrævede leje i et småhus (dvs. et lejemål i en ejendom hvor der er 6 eller færre beboelseslejligheder) væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal der – mærkeligt nok – sammenlignes med den gældende leje i de lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, såkaldt budgetleje (dvs. de ejendomme hvor der er 7 eller flere beboelseslejligheder).

Landsretten henviser til en tidligere dom afsagt af Højesteret U2011.1639H, der vedrører et erhvervslejeforhold, hvori Højesteret konkluderede, at spørgsmålet om, hvorvidt den opkrævede leje overstiger markedslejen, beror på en konkret bedømmelse, dvs. med andre ord er der ikke en eksakt måde at finde ud af det på.

Landsretten anfører som en vejledning følgende:

”det antages i praksis, at det væsentligste moment, der indgår i denne vurdering, er den procentsats, hvormed den gældende leje afviger fra det lejedes værdi.”

I den konkrete sag oversteg den gældende leje det lejedes værdi med 11,43 %. Landsretten fandt, at en afvigelse i forhold til det lejedes værdi med denne procentsats var væsentlig.

Et andet interessant moment fra sagen var, at byrettens afgørelse blev truffet på baggrund af sammenligningslejemål af én juridisk dommer uden medvirken af lægdommere, og denne juridiske dommer tilsidesatte det sagkyndige huslejenævns vurdering af det lejedes værdi. Denne juridiske dommers vurdering blev stadfæstet af landsretten.

Boligrettens ene dommer besigtigede sammenligningslejemål, men der forelå ikke oplysninger om, at lejen for de besigtigede lejemål rent faktisk var reguleret efter boligreguleringslovens § 7, som dette er påkrævet efter boligreguleringslovens § 29c, 2. pkt. en fine og det indledningsvis i denne artikel anførte.

Boligrettens afgørelse forekommer derfor at hvile på et meget usikkert grundlag, og det er derfor bemærkelsesværdigt, at Landsretten lægger vægt på, at boligrettens vurdering af det lejedes værdi, er sket efter besigtigelse af en række sammenligningslejemål (hvorom man ikke ved, om disse er relevante).

Imidlertid er det min vurdering, at fejlen er begået i boligretten, idet Landsretten blot forholder sig til lejers påstand for Landsretten, der er, at huslejen skal fastsættes til den lejeværdi, som boligretten har fastsat.

Boligretten har lagt betydelig vægt på en lejefastsættelse i en tidligere huslejenævnsafgørelse vedrørende et lejemål i samme ejendom. Det må imidlertid uproblematisk kunne lægges til grund, at dette lejemål i sagens natur også er et småhus og dermed ikke er et relevant sammenligningslejemål, som der skal sammenlignes med i vurderingen (som ovenfor nævnt).

Samlet set er denne doms relevans formentlig alene, at Landsretten konkluderer, at en leje, der overstiger det lejedes værdi med 11,43 % væsentlig overstiger det lejedes værdi. Resten af afgørelsen forekommer at hvile på en fejlagtig lovfortolkning.

Hvis en lejer er af den opfattelse, at der betales for meget i leje, kan der indbringes sag herom for det lokale huslejenævn. Hvis sagen indbringes senest 1 år fra lejeaftalens indgåelse kan lejen kræves tilbagebetalt med tilbagevirkende kraft, og ellers for fremtiden, gældende fra indbringelsestidspunktet. Hvis du ønsker hjælp hertil kan du altid rette henvendelse til os..

Hvis artiklen giver anledning til spørgsmål, er du på mail og telefon altid velkommen til at rette en uformel henvendelse til advokat René Wøhler, advokat Ken Torpe Christoffersen, advokat Nete Dahl-Sørensen eller advokat Henrik Roslev Østergaard.