Andelsbolig – hit eller skidt?

Gå tilbage

Andelsbolig – hit eller skidt?

Er du på vej ud på boligmarkedet, og lader du dig friste af de ”billigere” andelsboliger, så følger her nogle råd, som du bør overveje i forbindelse med køb af andelsbolig:

 

1.

Du skal ikke udelukkende fokusere på prisen på andelen, idet den underliggende boligafgift skal indgå som et væsentligt parameter i forbindelse med den økonomiske beregning. Din bank kan ofte være dig behjælpelig med lave en økonomisk sammenligning mellem en andelsbolig overfor en ejerbolig. Du vil formentlig blive overrasket over, hvor ofte det bedre kan betale sig at købe en ejerbolig på trods af, hvad der umiddelbart synes at være en højere pris.

 

At sammenligne salgspriser på ejerboliger og andelsboliger er som at sammenligne pærer og æbler.

 

Husk at det ikke er dårlig stil at ”prutte om prisen”, så benyt dig gerne af muligheden i et forholdsvist ustabilt boligmarked.

 

Du kan af salgsopstillingen/andelsforeningens regnskab se, til hvilken pris andelsboligen maksimalt kan sælges. Andelsboliger sælges pt. til langt lavere priser end denne maksimumspris.

 

2.

Gennemgå andelsforeningens regnskaber grundigt. Gennemgangen kan afsløre dårlig økonomi og tvivlsomme lånesammensætninger.

 

Hvis foreningens økonomi er sammensat af flex-/rentetilpasningslån, vil boligafgiften alene være fast indtil næste låneomlægning, ligesom en omlægning af lån kan medføre kurstab, hvilket igen medfører en øget belåning, som i sidste ende vil påvirke andelskronen i nedadgående retning.

 

Du skal derfor være særligt opmærksom på størrelsen af gælden i foreningen (eventuelt i forhold til den offentlige vurdering), ligesom en nærmere gennemgang af driften fra de seneste par år med særlig fokus på, om økonomien hænger sammen, vil være klart anbefalelsesværdig.

 

Derudover skal du være opmærksom på, om der afdrages på gælden i andelsforeningen, eller om der er tale om et afdragsfrit lån. Det behøver ikke nødvendigvis være negativt med et afdragsfrit lån, men det er blot væsentligt, at ”de manglende afdrag” herefter bruges på en fornuftig måde.

 

Særligt skal opmærksomheden henledes på lån med indbygget renteswap, idet disse lånetyper indeholder en underliggende renteaftale, hvor værdien af denne underliggende renteaftale skal figurere i regnskabet, enten med en positiv eller negativ effekt, alt afhængig af, om renten er henholdsvis steget eller faldet efter indgåelsen af renteaftalen.

 

3.

Gennemgå andelsforeningens referater for derigennem at opfange eventuelle kommende bygningsarbejder, der kan nødvendiggøre yderligere låneoptagelser (med fald i andelsværdi til følge), ligesom man ved en gennemgang af disse referater kan få målt ”temperaturen” på andelsforening.

 

4.

Gennemgå vedtægterne, idet der kan gælde nogle særlige forhold, hvis du f.eks. erhverver andelsboligen som et forældrekøb.

 

I nogle andelsforeninger er der desuden en bestemmelsen om, at hvis en andelsbolig sælges mellem to ordinære generalforsamlinger og den seneste ordinære generalforsamling har nedsat andelsværdien (til under salgsprisen), da kan køber fra sælger kræve det nedsatte beløb refunderet. Denne praksis er blevet godkendt af Højesteret, så vær særligt opmærksom herpå.

 

5.

Har du husdyr, så skal du videre være særligt opmærksom på, om ordensreglementet indeholder et forbud herimod, hvad flere og flere andelsforeninger har indført.

 

6.

Undersøg videre, om andelsforeningen arbejder ud fra en vedligeholdelsesplan. Det er dog ikke et ”must”, men den fornuftige bestyrelse har udarbejdet en vedligeholdelsesplan, og har i budgettet hensat midler til fremtidige arbejder, så andelshaverne undgår større overraskelser.

 

Alternativt kan du lade ejendommen gennemgå af en bygningssagkyndig, der er din uafhængige rådgiver. Hvis der er tale om en større ejendom, kan dette naturligvis blive en øget omkostning i forbindelse med købet, men henset til de efterhånden store priser på andelsboliger, kan denne investering være givet godt ud.

 

Man kan jo eventuelt forsøge at få sælger eller andelsforeningen til at dække en del af udgiften, da gennemgangen ligeledes kan være i deres interesse.

 

7.

Gennemgå tingbogen, idet der her kan gemme sig ubehagelige overraskelser såsom hjemfaldspligt (kommunens mulighed for at købe ejendommen tilbage for en pris, der er fastsat for længe siden, og som slet ikke svarer til markedsprisen).

 

8.

Henset til de tidligere kraftigt stigende priser på andelsboligmarkedet, løber køberne en langt større (økonomisk) risiko ved at købe andelsboliger, så derfor er det bedste råd; allier dig med en dygtig advokat med speciale indenfor andelsboligmarkedet, der kan guide dig igennem mange af faldgrupperne, hvoraf en del af disse er nævnt ovenfor.

 

10.

God jagt!

 

Hvis du har spørgsmål eller ønsker uddybning af ovennævnte, er du velkommen til at kontakte advokat Ken Torpe Christoffersen  pr. mail ktc@wtc.dk,  advokat Nete Dahl-Sørensen pr. mail nds@wtc.dk eller advokat Henrik Roslev Østergaard pr. mail hro@wtc.dk eller kontakt os på tlf. 48 22 00 40.